万达广场大商业物业管理方案

下面是小编为大家整理的万达广场大商业物业管理方案,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

万达广场大商业物业管理方案3篇

【篇1】万达广场大商业物业管理方案

万达广场大商业物业管理方案4

万达广场

大商业物业管理方案

一、物业概况 (2)

（一）项目简介 (2)

（二）物业服务项目 (3)

公共服务项目 (3)

有偿专项服务项目：
(3)

二、具体管理方案 (4)

（一）前期介入阶段物业管理 (4)

熟悉设计施工阶段 (4)

接管验收管理：
(5)

商户装修管理方案 (5)

开荒清洁管理方案 (16)

（二）开业后的日常管理 (21)

公共秩序管理方案 (21)

消防管理方案 (82)

停车场管理方案 (99)

公共区域安全管理方案：
(125)

绿化保洁方案 (126)

公共设施管理方案（此项管理方案内容主要由工程部执行，物管部配合完成）138

档案资料管理方案 (139)

物业人力资源管理方案 (140)

一、物业概况

（一）项目简介

项目总建筑面积约95.08万平方米，总投资额约50亿元人民币，是蚌埠市首屈一指的城市综合体。项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装SOHO、5A级超高双塔写字楼、五星级酒店。六家主力店，是皖北地区最大的一站式购物中心。蚌埠万达广场是万达集团城市综合体的代表作，建成后将成为蚌埠市的地标性建筑和城市名片，开创蚌埠现代商业新纪元。

蚌埠万达广场位于安徽省重要的交通枢纽-蚌埠，坐落在蚌山区，优美环境和完善的市政配套一直被开发商所看中，而蚌埠万达广场更是直逼市政府中心，周边社区、高档楼盘鳞次栉比，仅一路之隔的项目就有东侧的金奥华府，北侧的沁雅凯旋城、米亚花园。是蚌埠市各区位臵最好，辐射能力最强的区域，也是蚌埠市政府倾力打造的以文化和商业为中心的标志性项目。

（二）物业服务项目

公共服务项目

（1）维护广场内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；

（2）公共场所保洁，垃圾收集和清运；

（3）共用部位和公共设施设备维护和保养；

1）公共绿地园艺的培植和养护；

2）室内公共场所绿化摆放养护；

3）对广场内的各类资料进行管理；

4）节假日环境美陈布臵；

5）重要时刻提醒服务；

6）安全知识、消防常识宣传。

有偿专项服务项目：

（1）设备设施上门维修、安装等；

（2）各种清洁服务；

（3）各种营销活动的安全管控工作；

（4）场地租借、仓库租用；

（5）商户装修的建筑垃圾的清运。

（6）根据实际情况开展的其他服务

二、具体管理方案

物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个广场的运营实施。

（一）前期介入阶段物业管理

前期物业管理阶段可分为熟悉工程设计施工阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面

熟悉设计施工阶段

（1）解读项目整体规划概况；

（2）了解停车场交通动线规划及提供建议；

（3）了解垃圾房规划方案及提供建议；

（4）了解导示规划设计及提供建议；

（5）了解停车场收费系统设计及提供建议；

（6）了解监控系统的设计及提供建议；

（7）了解室外景观规划设计及提供建议；

（8）了解公共区域装修设计及提供建议；

（9）各项施工跟进：包括建筑、机电、环氧地坪、景观、导示、监控、监控点位、垃圾房、装修工程等。

接管验收管理：

（1）接管验收定义：物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理,为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

（2）管理措施

1）组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2）开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3）掌握物业验收的标准和程序；

4）制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续；

1.工作目标：拟定公众管理制度及验收标准并进行验收移交；

2.工作内容：按照2013年建造标准进行验收;土建类；
给排水类；
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配电类；
机电设备类；
智能化系统类；
消防类；
网络电讯类；
其他配套设施类；
配合项目公司做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；
收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任;产权资料、技术资料;指导制订物业管理及有关服务项目的收费标准；
与政府有关部门建立公共关系。

商户装修管理方案

万达广场营销部组织构架及薪酬管理方案7

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【篇2】万达广场大商业物业管理方案

一、认识与定位 3

1．项目概况/３

2．服务需求/３

3．客户分析/３

4．定位/３

二、商业广场的工作重点 4

1．全方位的整体经营/４

2．商业广场整体形象/５

3．商业广场业户商会/５

4．商业广场安全管理/５

5．商业广场设备管理/５

三、商业广场经营管理及物业管理的指导思想 ６

四、商业广场经营管理及物业管理模式 ７

五、商业广场经营管理及物业管理方式 ７

六、商业广场管理组织架构和人员配备 10

七、商业广场的整体经营管理服务 15

1．商业形象的建立/15

2．租赁服务/16

3．营销策划/19

4．宣传推广/19

八、商业广场的整体物业管理服务 22

1．前期介入期物业管理服务/22

2．开业期间的管理服务/26

3．装修期间的管理服务/27

4．客户服务/29

5．安全管理服务/31

6．消防管理服务/34

7．设备管理服务/38

8．保洁绿化管理服务/47

9．突发事件的处理/54

九、商业广场经营管理和物业管理工作计划 57

十、前期介入期服务费用的支付 58

十一、商业广场管理处物资装备 59

十二、商业广场物业管理经费测算 62

一、认识与定位

1．项目概况

**商业广场位于**市商业核心地段，南临人民路、北临元春街、西临鸿渐路、东临东湖路。四条路都是**市的主要商业路段，项目所在地为**传统的商业旺地，地理位置极为优越。**商业广场总建约4.8万平方米，由2.3万平方米的商业步行街、1万平方米的购物商场和1.5万平方米的商务楼宇组成。该项目的建成，将是**市目前最具品位与档次的商业步行街。

2．服务需求

商业广场对服务的总体需求是：

（1）创造规范、有序的经营环境。

（2）营造尊贵、舒适、便捷的购物环境和休闲、娱乐场所。

（3）提供专业化、现代化、人性化的物业管理服务。

（4）提供商业策划、商务咨询、营销推广等贴身式经营服务。

3．客户分析

**商业广场的客户群体包括业主、承租商、来宾、顾客等，商场客户成分复杂，需求多样化。其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在。因此，根据不同需求层次实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是其基本要求。

4．定位

**商业广场通过突出商业功能、体现城市风貌、注入时代气息，使其以一流的市容市貌、一流的灯饰装潢、一流的街区文化、一流的服务质量、一流的管理水平成为**经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、传统的**文化与现代文明在商业发展中的交融点。整个商业广场将成为**城市形象新的标志性建筑群，商业广场将成为全新概念的商业中心，商业广场将建设成为**的品牌街、精品街、诚信街和示范街。

为确立商业广场的市场定位，作为商业广场的后续服务者，将贯彻商业广场的管理“上档次，创星级”的精神，保持商业广场“青春常在”。按照“四星”级管理目标的要求，做到并保持街道立面美化、街道静化、灯饰亮化、经营秩序规范、公共秩序良好的目标；
做到并保持内街环境卫生、经营秩序规范和公共安全秩序良好的目标，使商业广场成为商业繁荣、文明向上并充满活力的新型街区，力争成为**市五星级服务标准的创造者和制定者。

**物业对**商业广场物业管理的定位是：

规范、现代、高效、繁荣。

规范---营造有序的购物环境、规范的经营秩序。

现代---展示现代化、年轻化的商业形象。

高效---塑造进取、创新和富有效率的商业气氛。

繁荣---聚集浓厚消费气氛，打造**市商城亮点。

二、商业广场的工作重点

1．全方位整体经营

**商业广场集购物、消费、休闲、娱乐、商务多种功能于一体，要满足各处客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、促销服务、营销推广、商务服务等。我们将组织专业力量，融入客户群当中，深入分析目标客户服务需求，为客户提供优质的经营服务，全面提升该项目的市场价值。

2．商业广场整体形象

通过环境形象与商业广场形象的控制，商业广场设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及某物业管理公司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造规范、现代、高效、繁荣的整体形象，树立**商业广场的优质品牌。

3．商业广场业户商会

为实现商业广场民主管理，增进商家与物业管理公司的沟通与联系，促进商业广场管理水平不断提高，同时，实现商家之间互助互利、和睦经营、资源共享、共同维护商业广场的共同利益。将由物业管理公司牵头，成立**商业广场业户商会组织，实现商业广场自治自律、和谐的经营氛围。

4．商业广场安全管理

商业广场公共面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，我们将通过软件、硬件相结合，人防、技防相结合，保证商户和消费者的人身、财产安全、维护井然有序的经营环境和购物环境，有利于商家“放心”经营，消费者“舒心”购物。

5．商业广场设备管理

商业广场设备齐全，使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，保障商业广场的不间断经营。我们将拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律，在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统及通讯系统等关键设备运行正常。

三、商业广场的经营管理及物业管理指导思想

根据商业广场的市场定位，我们拟定的商业广场物业管理的指导思想：

真诚服务、专业保障、长远承担。

1．真诚服务

体现物业管理公司尊重客户、依法经营的一贯风络，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为**商业广场的商家、消费者提供高水准专业服务，为社会创造价值。

2．专业保障

展示物业管理公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业安全卫生管理体系这三项国际认证的管理体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。

3．长远承担

注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

四、商业广场经营管理及物业管理模式

物业管理从一般运行、维护、管理的层面提升到对物业整体的策划、服务和经营的层面；
专业服务从委托合同期扩展到整个使用寿命期。开发物业的潜在功能，提高使用效率，使物业保值、增值。

物业功能全面发挥

整体策划、 和价值体现

服务和管理

一般运行、

维护、管理`

五、商业广场经营管理及物业管理方式

（一）外部管理方式

1、引导实行自治自律的管理方式

我们将在商业广场中实行统一的专业化管理，并设立业户商会。

因为商业广场管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业广场本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的业户商会，对商业广场的公共事务进行协调和协助管理。业户商会由全体经营者投标选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由业户商会共同决定或者由业户商会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业广场的管理者就可以通过业户商会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。业户商会主要从以下几个方面开展工作：

（1）制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

（2）开展商业广场整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业广场的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业广场名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

（3）协调商业广场各经营者的关系。业户商会可以通过共同订立章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；
统一营业时间，不影响他人营业；
各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由业户商会调解解决。

（4）开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息，互相提供融资方便等。

（5）协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业广场管理者可通过业户商会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，业户商会又成为经营者与商业广场管理者之间的对话桥梁和中介。

（6）与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业广场的形象。

2、采取客户服务中心（调度中心）整体管理＋片区综合管理相结合的服务方式。以确保职责落实，服务365天24小时无间断。

具体做法：

1、在商业广场管理处设置客户服务中心，客户服务中心由管理处经理直接管理，负责业户接待，办理各项手续，受理客户咨询、投诉、调度、处理各项日常物业管理事务，安排有偿、无偿便民服务，以及管理各类档案资料和组织开展各类促销活动。（客户服务中心实行早9：00～晚9：00点12小时值班制，行使客户服务和指挥调度职能，晚9：00点后该职能转安管值班或监控中心值班室）。

2、根据物业规模划分片区进行管理：我司将根据商业广场的硬件条件，将其划分为步行街区域及购物商场区域。

实行区域事务助理负责制，我司将在步行街区域及购物商场区域各设置一名事务助理，并将区域事务助理的个人照片和服务电话公布于所管片区的公共部位。区域事务助理具体负责该区域的日常物业管理服务质量督查、客户回访及片区客户投诉和疑难事务的处理。区域客户事务助理和管理处客服中心人员采取轮流值班换岗和首问责任制，将各项工作具体落实。

3、客户服务中心实行综合管理，统一调度。

（二）内部管理方式

1、经理负责制

在管理处内部实行直线垂直负责，减少管理环节，提高工作效率；

2、晨会制

每天上班前组织各主管召开工作晨会（时间为15分钟），沟通情况，总结前一天工作，部署当天工作；

3、首问责任制

管理处任何人、任何时间、接到业主来电\来访\投诉等，第一个接待人必须跟踪到底，直至工作完成（重要情况要及时汇报主管及主任）；

4、流程化管理

制订各项工作流程，规范操作，确保各项管理服务工作按公司体系文件和量化工作手册的规定运行。

5、目标化管理

管理处根据实际情况制订各岗位工作目标（量化），严格执行考核制度，通过日检、月检、专项检查以及外部和内部的信息反馈来评价各岗位工作情况，找出差距，不断改进完善。

6、责任挂勾制

将每人的工作职责与其经济收入挂钩，每月实行监督、考核，并实施科学的奖罚制度。

六、商业广场管理组织架构和人员配备

我们依据商业广场的实际情况，把物业管理公司的职能分成两大部分，一部分为商业广场的经营管理，另一部分为商业广场的物业管理。并成立客户服务中心，形成“一站式”服务的窗口。

1．组织架构图

2．部门职责

客户服务中心：

是商业广场物业管理处的总调度中心，服务窗口。

为商业广场的客户提供一站式经营和管理服务。

全面负责客户的接待、投诉、回访、信息反馈工作。

负责商业广场的接管验收、业主入伙和房屋移交及装修等的管理工作;

负责商业广场的产权资料、技术资料的管理和业主档案的建立和管理；

负责修订和完善适合商业广场情况的各项管理工作的规章制度，并负责员工的培训和考核工作；

负责处理日常事务、后勤及紧急事项的调度工作；

负责开展多种经营及有偿或无偿服务项目；

负责建立和管理商业广场管理工作的记录和管理处的人事挡案；

负责协调其他部门，处理日常物业管理事务；

财务部：

负责商业广场各种应收款项的收取工作，核算拖欠款项，及时追收拖欠的费用；

负责费用的代收代缴工作；

负责编制商业广场收支财务报表并向业主委员会公布；

严格执行现金管理制度和支票的使用规定；

负责拟定各项财务计划，提供财务分析报告；

负责管理处的物资申购、保管、领用等的管理。

经营服务部：

全面负责商场业户委托给管理公司的租赁代理、营销策划、广告宣传等经营服务工作；

负责周边商业市场的调查、分析工作，掌握商业市场动态；

开展业户/消费者的民意调查工作，了解业户/消费者的需求，为业户提供信息来源。

配合业户的经营活动，促进商场经营销售和物业管理工作。

负责商业广场节假日的形象布置。

物业管理部：

全面负责商业广场的物业管理服务工作；

对工程维修班、安全管理队、清洁绿化班的工作进行指导、监督、考核；

建立质量管理体系，负责质量管理体系的运行工作；

工程维修班：

负责协助商业广场物业管理验收和接管工作；

负责业户装修的技术审核工作和装修验收工作；

负责房屋主体和公共设备、设施的巡检、运行和维保管理；

负责商业广场的水、电管理；

负责商业广场的客户维修和外委维修的监督、验收；

负责工作记录的填写、整理和归档；

负责房屋建筑本体、公共设备设施的维修养护、业户提出的店内水、电等零星维修工作；

负责给排水、 排污系统定期疏通工作和二次供水管理和定期的清洗消杀工作；
负责建立房屋及重要设施的维修保养档案等工作。

安全管理队：

全面负责商业广场的安全管理；

负责商业广场安防系统运行的操作和值班；

负责维护商业广场的公共秩序，协助完成商业广场的装修管理；

负责商业广场车辆进出和停放的管理；

负责义务消防队的组建和日常训练，并定期组织消防演习；

负责各项工作记录的填写、整理和归档；

负责与辖区派出所的联系，协助派出所做好辖区内的治安、刑侦工作。

保洁绿化班：

负责商业广场的室内、室外公共部分的清洁、保洁工作；

负责商业广场公共部位的消杀工作；

负责商业广场公共绿化的养护工作。

3．人员配备

商场管理处经理：1人

财务部：2人

会计1人；

出纳1人。

客户服务中心3人：

事务助理3人；

文档管理员由事务助理（兼）。

 经营管理部5人：

部长1人；

网络管理员1人；

营销策划1人；

广告宣传1人；

租赁1人。

 物业管理部3人：

部长1人；

行政后勤管理员1人；

质量管理员1人。

 工程维修班6人：

班长1人；

电梯工1人；

强电工1人；

弱电工1人

维修工2人。

 安全管理队25：

队长1人；

班长兼巡逻3人

监控岗3人；

停车场固定岗3人；

巡逻岗15人。

 清洁绿化班9人：

班长1人；

保洁员7人；

绿化工1人。

合计：54人

七、商业广场的整体经营管理服务

在物业管理各项环节中，经营的分量不容忽视。**商业广场地处**市繁华地段，商业广场使用功能齐全，配套合理，是**最具现代水准的商业建筑群。因此，该项目经营是否得力，直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果，关系到物业投资人能否得到良好的回报，物业经营关系到能否满足使用者的需要，从而达到整体物业保值、增值的目的。

良好的物业经营，其效力非常明显：

• 获得长期稳定的租金收入；

• 带旺人气、促进物业租赁；

• 形成卖点，促进物业租售；

• 满足客户的多种需要；

• 对客户形成吸引力；

• 扩大物业的知名度，形成品牌物业；

• 提供更多的附加利益。

我们将结合**商业广场的实际情况，将提供商业形象的建立、租赁、营销策划、广告宣传等经营管理服务

（一）商业形象的建立

商业广场良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。

商业广场必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。**商业广场在当地具有独特的影响力及优越的硬件条件，如对商业广场的楼宇形象加以鲜明、特色的统一标示和标识，将树立与众不同，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来）。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流。商业广场的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产，商业广场的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

为此，我们将在商业广场的管理过程中，结合地产公司的开发理念，导入商业广场识别系统CIS（Corporate Identity System）。CIS是一种籍以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使商业广场的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专业化。

具体做法为：我们将以商业广场特有和专用的文字、图、案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及商业广场有形形象的全部。如管理企业的名称、自有商标、商徽、招牌和证章；
信笺、信封、帐章和报表；
手册、简介、广告单、海报、纪念品；
员工服装、服饰、工作牌等。这是商业广场促销的一项战略性工程，将系统地展开，长期坚持。

（二）租赁服务

1．租赁服务方式

我们将凭借自身的实践经验及经营优势，以委托代理租赁方式，为发展商/业主提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下，通过提供经营策划建议与租赁服务体系，使管理与经营双向推动。

租赁工作是我们在实施物业管理工作的同时，为投资者寻找更多的机会，使投资者得到更多回报的特色服务。管理处的经营服务部将是面向各大投资者或租赁房屋意向的客户的一扇窗口。我们本着扎实做事的原则，通过自己的积极实践推动业务的发展，为投资者做好每一件事。通过我们的努力，能使物业得到保值增值，使投资者得到更丰厚的利益回报，同时也能满足客户的不同需求，使其得到超出期望的服务。

2．租赁服务内容

我们将提供以下租赁服务内容，满足业户的需求：

（1）我们将在经营服务部中指定专人负责租赁工作。

（2）向有需求的业主介绍最新信息，分析市场动态、相关国家政策及法律法规；

（3）代表业主洽谈租赁意向及商讨合同条款；

（4）协助业主签定租赁合同；

（5）为业主建立、收存租赁文件档案；

（6）登记房屋来源，收集相关房地产资料；

（7）接待客户的电话咨询和引领来访客户实地看房；

（8）根据市场情况，为双方提供租金价格参考；

（9）监控合同执行情况，如客户入住、续签、解约、搬离等；

（10）向投资者提供合理化建议和投资方案。

（11）我们负责办理租后手续，包括计费、收费、催缴费等。

（12）确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标（一年）及完成目标后的奖惩制度。

（13）我们按租金总额的一定比例（具体另协商）收取代理佣金。

（14）提供信息和咨询服务，延伸租后服务。

（15）加强与政府沟通，多渠道帮助客户降低经营成本。

在与业主合作租赁经营模式下，我们愿与业主共同努力，共享利益。代理经营租赁的具体细节本着上述精神另行协商。我们的经营人员具有高度的市场把握能力和实际操作经验，我们相信只要正确把握目标和价位，做好市场宣传策划，一定能把**商业广场的租赁经营项目做活做好，达到预期的效果。

3.租赁服务流程

4．承租商的选择

商业广场是一个商业机构群，因而我们将十分重视对客商的选择及其搭配。我们将与业主签订相关的约定，根据商业广场的整体规划，对商铺选择最为合适的承租商。

我们将从以下五个方面对承租商进行分类选择：

（1）零售商店的经营品种范围；

（2）不同形式的零售商店；

（3）不同层次的商店；

（4）不同的商业机构；

（5）承租客商在商业广场的不同作用。

通过对承租商的选择性出租，可以长期做到维护商业广场的合理规划、协调一致，积极维护全体业户的共同利益。

（三）营销策划

在商业广场投入使用后，我们将为业主长期提供营销策划服务工作，介时，我们将会根据商业广场业户的需求，选择适用、有效的营销策划方式供业户选择，同时，接受业户的特约委托服务。

我们提供的营销策划工作方式包括以下两种：

1．受全体业主委托，进行的整体营销活动

为营造商业氛围，我们将每年与业户商会共同商定商业广场的营销策划计划，并征得业户的认可。我们将着重在重大节假日期间举行整体促销活动，配合节日氛围，带旺人气。我们将在每个营销活动开展前与业户商会，制订详细的实施方案，并征得业户的配合和认可，联合一致，开展系列的活动。

2．受个别业主特约委托，提供的个性化营销活动

我们在管理过程中受个别业户委托，可开展个性化营销活动，我们提供的服务内容如：

（1）开业庆典策划

（2）促销宣传

（3）新产品上市整案设计

（4）CI战略导入

（四）宣传推广

为整合商业广场的业户资源，打造商业广场的品牌效应，我们将为业主提供全方位的商业宣传推广活动。

商业宣传推广活动形式包括：

1．建立商业广场门户网站

随着互联网在经济生活中扮演越来越重要的角色，越来越多的人开始接触互联网，网民的队伍逐渐壮大，人们对互联网的应用也越来越广泛和深入。网络宣传推广概念深入人心，国内企业也开始意识到网络之于自身发展的重要性。如今越来越多的商业机构在网上建立了网站，希望借这一新生事物助业户发展一臂之力。

为此，我们将拟建**商业广场门户网站，网站所实现功能如下：

（1）图文并茂，宣传、介绍**商业广场。

（2）动态新闻，了解商业广场最新促销活动、新开业商户消息。

（3）租赁服务，为租户和承租户提供信息交流的平台。

（4）广告推广，为商户度身订制广告宣传服务。

（5）BBS论坛，为业户与业户之间、消费者与业户之间可在网上展开直接沟通、交流。

（6）反馈信息，接受社会大众对商业广场发出的合作信息，提出的宝贵意见。

……

通过网站的宣传，我们为业户提供一个面向全社会的便捷、高效的宣传推广平台，不分群体、不分区域、不分时间，方式灵活。

为对网站进行实行更新、维护，我们将配备专业的网络管理人员，负责网站信息的上传、更新、维护工作，确保网站动态滚动，长期确保网站访问量。

2．媒体宣传

为通过低成本创建强势品牌，我们将与相关新闻媒体建立长期的合作关系，联合新闻媒体，通过新闻发布会、经营者专访、经营者传记、经营报道宣传， 通过媒体的宣传，可引发目标群体、行业、社会和政府高度关注。

3．商业广场自身广告位的合理使用

商业广场位于**市的核心商务圈，地理位置得天独厚，我们将对商业广场自身的墙面、天面、道路广告位进行统一规划、合理租用。

我们将对商业广场的广告位、广告牌的管理采取以下措施：

（1）对商业广场内的门面广告实行三统一，即统一尺寸、统一安装位置、统一主要材料；

（2）对严重影响景观的乱搭、乱建、乱立和存在安全隐患的广告、招牌严格拆除，并按“三统一”要求重新更换；

（3）外墙、天面、道路等广告宣传，由物业公司统一策划及制作；

（4）对新租户和新建区域的用户安装广告、招牌，必须向物管公司申报，并加强日常的巡视检查。

4．商业广场广告、招牌、宣传管理工作标准

为规范广告、招牌、宣传管理工作，我们们拟定以下管理标准：

（1）商业广场区域内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由物业管理公司监督管理，任何单位和个人不得私自摆放或悬挂，否则将一律予以撤除。

（2）物业管理公司负责商业广场周边区域内广告策划和制作，商业广场内各业户可以委托制作，统一布置、摆放或悬挂。

（3）属全国或省、市统一规定的招牌、宣传品，由物业管理公司负责悬挂或张贴。

（4）中华人民共和国国旗悬挂应庄严规范，司旗、店旗经批准方可悬挂，物业管理公司具体负责日常管理。

（5）重大节日和重要庆典活动时，各类宣传品和悬挂和张贴统一由物业管理公司负责。

（6）商业广场区域内发布的所有广告（含霓虹灯广告）、招牌及宣传品，思想内容要健康。

（7）保护专利者、著作者、肖像人的合法权益，未经权利人同意绝不允许刊登此类广告、招牌和宣传品。

（8）各类标志、徽标及产品广告，要严格按照《中华人民共和国广告法》、《国际专利公约》和《国家专利法》的有关规定制作，绝不允许有违法行为。

（9）对于过期、腐烂、模糊不清、歪挂的广告、招牌和宣传品，要及时清理、纠正或更换。

（10）商业广场区域内的广告、招牌和宣传品的摆放、悬挂张贴，应避免参差不齐、大小不一，应使之与商业广场总体结构相协调，与商业广场总体形象相匹配。

（11）发布的广告、招牌，应定期清洗，及时维修，使其保持完好状态。

（12）商户合同到期或其他原因搬出商业广场，必须将广告、招牌及宣传品全部拆除，并清理干净。

八、商业广场的整体物业管理服务

（一）前期介入期物业管理服务

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，为确保**商业广场的使用功能更加完善，建筑整体和商业街及商场的规划设计符合市场需求，为施工验收和接管奠定基础，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，打下坚实的基础。我们将组建专业人员队伍对该项目实施前期介入服务，服务内容可以分为以下几个阶段。

●规划设计期物业管理

●施工期物业管理

●设施设备调试期物业管理

●竣工验收及接管验收期物业管理

●宣传销售期物业管理

●其他前期准备工作

●前期物业管理人员安排

１、规划设计期物业管理工作

从物业管理的角度和使用的角度，对商业广场的使用功能、商业广场的合理布局、建筑的造型、建材的选用、商业广场的整体的环境、购物的安全、舒适与方便等方面，在项目的规划、设计阶段参与讨论和提出合理性建议。提出可行性的建议及意见。

２、施工期物业管理工作

⑴　尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录；

⑵　了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等；

⑶　根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与开发商协商，进行前期协调改进；

⑷　对影响商业广场功能、危及设备及商户人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与开发商洽谈解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改报告，提交开发商备案处理。

３、设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期，我司将委派由各类专业工程师组成的小组来现场协助工作，与管理机构的工程技术员一起，共同开展以下工作：

⑴　对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预留等；

⑵　出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；

⑶　及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报开发商；

⑷　参与设备的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

４、竣工验收及接管验收期物业管理

⑴　商业广场工程竣工验收

在商业广场竣工验收阶段，物业公司将选派工程专业人员参与建设单位进行实施工程竣工验收，并进行现场监督。根据《建设工程竣工验收备案管理实施细则》等有关规定，从物业管理角度，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
进行图纸选点，实地查验工程质量；
对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出评价。

⑵　物业接管验收

物业接管验收是在工程竣工验收后进行，也可同时进行。物业接管验收是开发商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主（商户）进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。

●现场验收的主要项目：土建工程、装饰工程、供配电系统、给安排水系

　　　　　　　　　　　　统、电梯系统、空调系统、弱电系统。

●资料交接：产权资料、技术资料、验收资料。

●其他交接：设施设备的备品备件、施工剩余材料备品。

具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议）等。

●接管验收注意事项：在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有

关接管验收的问题，同时时尽量统计表验收标准，明确交接双方的责、权、利。

接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿小品等到的类型、数量及其他要求的参数。

针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书报请施工管理方敦促施工单位返修；
一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；
属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

5、宣传销售期物业管理

在商铺销售阶段，我司将配合开发商销售部门的宣传及策划，提供商业广场物管公司的宣传图片及文字资料，以及商业广场物管服务的内容及服务特色。在项目销售现场，设置物管咨询台，物管展版，提供物管宣传VCD，全程配合开发商的销售。

６、其他前期准备工作

⑴ 商业广场绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**商业广场的绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，我们将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

⑵　清洁卫生与环境卫生前期介入

在商业广场开张前，管理处将派驻清洁、保洁人员做好项目的清洁开荒工作，并注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成商户的损失及后续物业管理工作的困难。　

⑶　消防及安全管理前期介入

商业广场的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在装修过程中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

⑷　外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理须在商业广场全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构（工商、税务、物价、供电、供水、电信、市政、环卫、环保、交管、邮电等）建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

⑸　商户进驻前准备

在商业广场的商户全面进驻之前，我司将主动与商户协调，确定包括迁入单位的办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序。

⑹　物业公司内部工作的准备事项

在商业广场启动前，物业公司必须要组建管理架构，准备好所需的物资用品，并进行新员工的招聘、培训。同时，制订管理守则，编制、《业主公约》、《用户使用手册》、《装修管理协议》等开业前的准备书面文件。

7．前期物业管理人员安排

⑴ 在前期介入期，即合同签订后至项目接管验收时止，我们将派驻1至2名专业人员常驻现场，全程负责项目的前期介入工作。

⑵ 在项目接管验收期间，我们将派驻及陆续招聘管理人员驻场，为商业广场的正式投入使用做好充分准备。

（二）开业期间的管理服务

１、举办隆重开业仪式

开业时，管理处将配合开发商和策划公司举办隆重、热闹的开业仪式：届时，**商业广场街口将设置彩门，插上彩旗、鲜花，高挂横幅，商业街周围插满彩旗，营造欢乐、热闹、喜庆的气氛。

２、做好开业管理工作

**商业广场开业时必然会涌来商户和大量的消费者，引起涌挤场面，造成各种设施不够使用，而且由于对新环境的布局不熟悉，可能会出现各种意想不到的情况。比如，迷路，找不到停车位，商店、公共场所人满为患等。为让**商业广场开业时有序进行，**物业将采取以下措施：

⑴　在开业之前制订详细的计划表和人员安排表，开业期间根据计划分工，划分责任区域，管理处全体员工全程投入到开业的管理和服务工作中；

⑵　在商业广场及步行街设置导购、道路、交通符号等标识牌；

⑶　设置咨询台，以便于消费者的咨询；

⑷　制订开业期间突发事件的应急处理措施。

３、做好开业的现场环境管理

安全管理人员维持好中心的人流、车流的秩序；
确保闹而不乱，清洁人员做好现场的清洁、保洁工作；
机电设备人员确保设备的正常运转。如遇突发事件，启动突发事件应急处理程序，全体员工灵活应变。

（三）装修期间的管理服务

为维护**商业广场形象的统一美观，建筑结构的正常功不被破坏，我们将严格实施装修管理，杜绝违章装修事件的发生。

１、装修监管程序

商户装修须到管理处办理手续，填写《装修申请表》和《装修项目清单》，填写《装修项目清单》可使装修户与管理者共同对装修项目进行全面确认，避免装修户超出申报范围装修的情况。

管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对商业中心的特殊情况，管理处将做如下规定：

⑴　严格按消防局的要求执行，装修之前审查消防局的书面批复，如没有获取批复或批复不同意的，禁止入场装修。

⑵　禁止拆改智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施。

⑶　排气扇安装只允许安装在指定位置。

⑷　禁止随意拆除间隔墙，需报管理处批准方可实施。

⑸　装修住户签订协议，规定其装修行为若出现第三次违章，管理处将通过法律途径解决。

２、装修施工的管理

⑴　加强安全保卫人员的巡逻工作，保证装修施工期间的管理质量。

⑵　施工单位须与管理处签订《装修工程队治安责任书》和《装修施工保证书》,施工队必须提供资质证明、营业执照和施工人员身份证，办理施工人员临时出入证，施工时佩戴在胸前，并只能在指定区域内活动。

⑶　装修发生违章行为，用户与装修队均为第一责任者，均独立承担责任。

⑷ 使用高功率电器时须由管理处提供电源。

⑸　工程垃圾必须清运到指定地点。

⑹　施工队必须配备消防器材。

３、二次装修流程

　　　　　　　　　　　

　　不批准

（四）客户管理

管理就是服务，服务客户是我们的最高原则。**商业广场是集购物、娱乐、休闲等多种服务功能于一体的大型商业街。人流量大，为方便客人，满足客人需要，商业广场应有配套的服务，我司将设立客户服务中心（调度中心）作为一个对外服务窗口。根据客户反馈的信息对内部作总的统筹安排。因此，客户服务管理工作是物业公司的最重要的工作之一。

客户服务工作主要是受理商户提出的服务请求、服务投诉、开展各种便民服务，对商业广场的公共物业及商户委托管理的物业进行巡视检查，与业户商会沟通协调，改进、提高物业管理服务质量。

１、客户服务的工作要求

⑴　必须树立“顾客的本质是企业的资源，如果资源遭到‘非礼’，则好比企业财产遭到损坏”的观念；

⑵　在工作中，坚持一票否决的做法，即客户不满意，无论暂时对企业有多大利益，都应否定，决不应以“维护公司利益”为借口，损害客户利益或与客户发生矛盾；

⑶　在对客户服务环节、流程的处理程序、服务规范等方面实现标准化，以体现物业公司专业服务的水平和素质；

⑷　在处理不同事件、面对不同客户要求时，要支持灵活、富有弹性的原则，永远站在业主的角度和立场，公平处理客户服务问题；

⑸　在实现客户满意的过程中，对客户不满意的地方进行改进和提高，以缩短与客户期望之间的差距。

２、客户服务的工作主要内容

⑴　开业管理服务。包括：办理业主入伙登记，督促缴纳有关费用，

⑵　房屋事务管理服务。包括：房钥匙管理，空置房管理，装修管理，楼宇巡查，违章处理等；

⑶　住户服务请求及投诉处理。包括：报修管理，商户投诉处理，商户求助处理等；

⑷　服务质量控制：包括：日常服务工作质量检查，商户服务满意情况调查，回访等；

⑸　档案管理。包括：业主档案的建立和管理，工程档案的建立和管理，管理档案的建立和管理；

⑹　有偿便民服务的开展；

⑺　商业物业的租售及经营管理；

⑻　与业户商会、外部公共职能部门的协调和沟通。

３．服务投诉处理及回访流程图

　　　　　

（五）安全管理服务

治安工作是物业管理的重点之一。**商业广场是集购物、消费、休闲、娱乐为一体的商业步行街，建筑布局及使用功能多样化，客流量大，货物运输及仓储量大，人员复杂的特点，因此如何保证商户、顾户在辖区内的生命、财产安全，是体现一个物业管理公司服务水平的重点标志。

１、商业广场安全管理的重要性

（1）确保消费者购物的安全

一个良好商业广场除了满足消费者的购物需求之外，还必须为消费者提供一个安全舒适的购物环境。一个安全管理良好的商业广场可以让消费者以最轻松的心情达到购物和休闲的以重目的。前往商业广场消费的顾客人数众多，不仅涵盖了所有的年龄层，其购物时间也从分钟到数小时不等。因此，从消费者踏进商业广场的那刻起，物业公司就有责任保障消费者财产的安全。

⑵　为商户和工作人员提供安全的工作环境

整个商业广场的安全作业设备的完善与否与商户和工作人员的身体健康和生命安全息息相关。良好的商业广场安全管理除了可以为商户和工作人员提供安全的工作环境、减少工作上的焦虑和压力，进而提高商户和工作人员的工作效率之处，还可以借此使商户和工作人员树立正确的安全管理观念，确保商业广场安全，两者其实是互为因果的关系。

⑶　减少商业广场财产损失

发生任何意外和灾变，商业广场经营者必须面对商场设备、商品被破坏所带来的财物损失，同时对整个商业广场的声誉、形象也带来负面的影响。

⑷　维持良好的社区关系

由于商业广场进出货的作业方面不仅规模较大，而且次数相当频繁，再加上人员出入又颇为复杂，使得商业广场的各项活动直接或间接地影响着商业广场的四周，如果在作业和管理上侵犯了他人的权益和安全，不仅会遭到联合抗议和抵制，也会影响到商业广场的正常作业和营业收入。因此，良好的安全管理还可以达到建立良好的社区关系、维持良好形象的效果。

２、安全管理的基本原则

⑴　宾客至上，服务第一。

⑵　预防为主。

⑶　谁主管，谁负责。

⑷　群防群治，内紧外松。

３、安全管理的主要措施

**商业广场面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，我们将制订一系列安全管理措施。安全保卫要坚持２４小时值班巡逻，以人防与技防相结合的安全管理原则，以安全、车辆、消防管理为主线，在现有先进的安全、消防管理设施、设备的基础上，对商业广场进行全方位的监控，配备训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍，利用现代化的管理手段，科学合理地组织日常管理，精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解决突发事件，为顾客购物提供安全、放心的环境。

⑴　建立一支高素质的安全管理队伍

安全管理队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。安管员尽量招聘当年的优秀退伍军人。具有良好的思想品质和精湛的业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。安管员管理引入轮换制和淘汰制，实行轮换上岗，在年终考证中，实行末位淘汰制，保证安管员的高素质和战斗力。

⑵　建立健全制度和档案管理工作

建立健全各种治安管理制度，如：各种值班制度，外来人员出入**商业广场的检查登记制度，交接班检查制度，定期检查安全设施制度等。

建立用户档案，熟悉用户情况，增加沟通了解，有利于治安工作的开展。

从本质看，保安工作也是一种服务工作，因此坚持服务原则，体现亲切感和人性化。

⑶　岗位要求

上岗前自我检查，按规定着装，做到仪容、仪表端庄整洁，并做好其他各项上岗准备工作。

严格按岗位职责要求履行任务。

保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。

建立岗位值班记录本，对岗内各种情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报及签名。

⑷　人防与技防相结合，加强安全监控管理

　　**商业广场在设计施工阶段，与已充分考虑技防的要求，**公司将根据**商业广场的实际情况，采取硬件与软件相结合、人防与技防相结合的方式，通过配置有关设备，如监控设备、报警设备等，加强防范。

监控设备：主要出入口、电梯内、贵重物品存放处、车场、仓库、主要通道及其他易发生事故的区域和重点部位设置，通过24小时监控、录像，及时发现问题，全面了解和严密监视商业广场的安全状况，并为发生事故时提供分析、跟踪的依据。

报警装置：包括红外线报警器、自动报警器系统等，主要用于防盗、防火，发现有人行窃时可立即报警，或在发生意外事故时报警，通知有关人员及时制止灾情，使事故现场人员及时撤离。

人防与技防的结合，在处理问题时，能更快速、及时、灵活、形成全方位、立体性的安全网。

⑸　巡视检查

对所有巡视范围，按巡更路线巡视检查，做好签到记录，并定时向消防监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大问题即时通知部长，并做好安全记录，巡视中不出现安全盲点，防止事故发生。

巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报，并检查消防设施及器材的完好性。

巡视时礼貌，仪态大方，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。

接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。

３、车辆管理措施

由于**商业广场处于一个繁华的商业地段，前来购物的车辆和载运货物的车辆较多，客流量大，为了使整个商业广场交通畅通，确保顾客安全。因此，我们将在交通管理上加大力度。并针对**商业广场的实际情况，对车辆的管理采取的几方面的重要措施。

建立健全各项管理制度和岗位责任，并将管理制度、岗位责任人姓名及照片、停车场负责人悬挂在停车场出入口明显位置。将管理制度、智能化管理系统及全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。

停车场车管员２４小时值班，定时对地下停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏水、漏油情况和车辆防护状况是否完好，是否有可疑人员在车场滞留等。

严格管理各种安全标识和安全设施，保证行车安全，如限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。

停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，安全管理队派人定期检查。

（六）消防管理服务

由于**商业广场属于人流密集性场所，所以消防安全工作非常重要。不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。我司以“预防为主，宣传先行防消结合”的工作方针，实行技防和人防相结合。以消防监控中心为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。安全管理队负责中心内消防服务和日常保安工作，维修班负责消防设备管理，经理为**商业广场的安全责任人，全面负责消防管理工作，安全管理队队长为**商业广场消防监督员。消防监督员每月对所有消防设备、设施、器材巡视检查一遍。安全保卫员在日常巡逻过程中如发现消防设备、设施对消防存在安全隐患的，应督促整改。

１、消防工作的展开

⑴　进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，　发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。

⑵　建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司经理、部门经理、班组长。

⑶　把防火责任分解到各业主（商户）、租户单元。由各业主（商户）、租户担负所属物业范围的防火责任。

⑷　明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

⑸　定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

⑹　制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

⑺　配备必需、完好的消防设备设施。

⑻　发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

⑼　建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；
建立专职消防人；
抓好消防训练，每年组织一次**商业广场全体人员演习。

⑽　明确火灾紧急疏散程序。做好急疏的准备工作，人员急疏为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

⑾　建立消防档案

⑿　制订灭火方案及重点部保卫方案，每个商铺安装消防走火示意图。

２、消防安全管理的总要求

⑴　**商业广场实行逐级防火责任制，做到层层有专人负责。

⑵　安全管理部设立防火档案、紧急灭火计划、消防培训、消防演习报告、各种消防宣传教育的资料备案，全面负责商业广场的消防预防、培训工作。

⑶　商业广场要张贴各种消防标志，设置消防门、消防通道和报警系统，组建义务消防队，配置完备的消防器材与设施，做到有能力迅速扑灭和有效地进行人员财产的疏散转移。

⑷　设立和健全各项消防安全制度，包括门卫、巡逻、逐级防火检查，用火、用电、易燃、易爆物品安全管理，消防器材维护保养以及灾事故报告、调查、处理等制度。

5商业广场内消防器材、消防栓必须按消防管理部门指定的明显位置放置

⑹　各种电气设备、专用设备的运行和振作，必须按有关规定进行操作，实行上岗证作业。

⑺　楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。

⑻　各商户严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各剧毒物品。

３、成立消防专职小组，其工作要求是：

⑴　消防安全小组每年定期组织一次消防工作指导、总结会议，会议要详细记录，并同各部门互通信息。会议的内容主要集中在检查以往对事故和危害的解决措施上，要纠正目前商业广场中不安全的工作方法和危险的工作环境。

⑵　消防安全小组每度季进行一次消防演习，每进行一次消防车检查和消防例会。每周进行一次消防检查、消防安全员每日进行全场的消防巡视。

⑶ 消防安全小组负责义务消防员的学习、训练及灭火演练，每年不少于1次。

⑷ 安全管理部门在开业前必须有应急灭火预备方案和进行至少１次的消防预演。

⑸ 消防安全小组负责与各商户签订《防火安全责任书》，全面控管消防安全工作。

４.消防管理工作流程和质量标准

工作内容

作业频率

质 量 标 准

监控中心值班

二十四小时

报警，通讯设施处于正常待命状态。

日常巡回检查

8:00-17:00

无堆放易燃，易爆用品，安全使用液化气、电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用，无违章用水、用电，无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。

增加巡视频率场所

遇需要时

扑灭火灾后的现场；
在动火作业的前后；
重点防火的位置；
装修施工现场等增加巡视频率。

消防设施设备检查

消防泵

每周1次

运行良好，无异常声音，无振动，表面无灰尘、油污。

消防栓带

无破损，无霉潮，带柜完好。

灭火器

放置合理，无缺失，无过期，表面清洁，完好率100%。

消防箱内水枪、水带

各种附件是否完好。

消防水源

是否满足条件。

烟感、温感、喷淋头

是否完好。

学习训练

3次/月，20分/次

熟悉消防法规、消防知识和**商业广场情况，掌握基本技能。训练演习组织严密，重点突出，专家指导，用户参加。

考 核

1次/半年

演 习

1次/年

督导式

监控中心值班，兼职消防，按照ISO9001：2000消防服务质量控制规范要求，做自检、抽检和专检。

（七）设备管理服务

设备、设施的正常运行是商业广场运作的核心。管好机电设备，保证正常运转是**商业广场管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统、给排水系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。

**商业广场的各项设施设备齐全，商户对商业广场设备的依赖性较强，同时也会对设备的运行提出更高的要求。在设备管理中，我司将更加注重设备全过程的综合管理，即不仅把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。并进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备日常巡视、养护和定期检修计划，以预防重于补救之观念，从而提高商业广场设备的运行效率，确保商业广场设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适、高效的环境。我司将根据**商业广场的实际情况，在机电设备的管理方面主要做好以下几个方面：

1、设施管理

⑴ 建立设备档案。做好**商业广场各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

⑵ 完善工程维修班架构。

⑶ 建立各部门、各工种的岗位责任制。

⑷ 抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

⑸ 制定设备的保养和维修制度。

⑹ 建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2、维修与保养

⑴ 报修与维修程序。

两类报修：自检报修、客户报修。

⑵ 设备的保养。

一般可建立三级保养制度：日常保养；
一级保养；
二级保养。

⑶ 设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：① 是否按设备分类编制计划；

② 维修周期是否科学；

③ 维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：
① 强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

③ 诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

④ 全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。

⑷ 建立设备维修制度：设备检修制度；
报修制度。

公共设施及机电设备维修、保养工作流程及质量标准

工 作 内 容

作 业 频 度

质 量 标 准

室内维修

急修不过夜，小修、小补24小时完成，中修两天内回音。

维修完毕由住户确认;100％回复，住户满意率99％以上。

公

共

设

施

及

场

所

巡 视

1次／天

熟悉大厦公共设施种类.位置.分布.开关位置.完好率99％以上。

道路、停车场

检查1次／天

平整无积水、无漏水、完好率100％

天 面

１次／月

无积水、无漏水、隔热层完好无损

楼梯、墙面

刷漆１次／年

整洁无缺、扶手完整、楼梯灯正常无乱张贴

明暗沟

检查１次／周

畅通、无积水、无塌陷

外墙

１次／周

外墙无脱落、无渗水、无违章，整齐统一

供水、供电及设施设备

１次／月、发现异常零修自办、小修以上报工程部

运行正常、无搭建、无泄漏

公共场所

检查１次／周

整洁、安全、无改建、无乱堆放

路灯

检查１次／月

灯泡、灯罩无损坏、完好率100％

供电设施

当班:日常检查保养:按计划进行

各接线处无发热等异常现象，指示灯，信号齐全，计量仪表准确，

督导方式

由维修班负责维修、保养，经理定期参加安全检查。

各类机电设备的日常运行、维护保养计划

（一）供配电系统

项目

时间

次数

内 容

柴

油

发

电

机

每

周

一

一级检查：

1、机房卫生。

2、检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。

3、目捡发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。

4、清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。

5、试运行30－45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声音。

每

半

年

一

二级检查：

1、重复一级检查。

2、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。

3、检查配电箱内接头是否拧紧。

4、检查各类传感器信号是否正常。

一

年

一

三级检查：

1、重复二级检查。

2、清洗和调整气门 及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。

3、根据机组运行情况更换润滑机油、机油虑清器、燃油虑清器及空气虑清器。

二

年

一

四级检查：

1、重复一、二、三级检查。

2、清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。

3、检查、修理增压器、减振器。

4、检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱。

5、更换各类磨损件，轴。

高

压

环

网

柜

每

周

一

1、检查外观是否完好、运行有噪声。

2、检查指示灯是否完好。

3、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。

4、清理外部灰尘。

每

年

一

1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。

2、检测接地电阻（应符合规定要求）。

3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。

4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。

项目

时间

次数

内 容

变

压

器

每

周

一

1、检查外观是否完好，有无异常响声。

2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。

3、变压器电压、电流是否在额定范围内。

每

年

一

1、检测接地电阻，各接线装置紧固。

2、检测变压器线圈绝缘电阻。

3、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。

4、清理灰尘。

配

电

柜

动

力

柜

控

制

柜

每

天

一

1、检查卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。

5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

半

年

一

1、紧固配电装置螺丝，调整接触电间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

一

年

一

1、重复上述检查。

2、检测接地电阻。

3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。

照

明

器

具

每

天

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无异常响声。

3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。

每

月

一

1、重复上述内容。

2、调整亮度，节约能源。

3、更换过热配件，避免短路现象。

4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。

供

电

线

路

每

周

一

1、清洁卫生。

2、检查敷设环境有无积水、杂物。

3、供电电缆标示是否清晰、脱落。

每

月

一

1、重复上述内容。

2、检查线路有无过热现象。

3、检查进出线路接线装置是否完好。

每

年

一

1、重复上述内容。

2、检测线路绝缘电阻。

3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

（二）给排水系统

项目

时间

次数

内 容

生活泵、消防泵等各种水泵

每

天

一

1、机房卫生；
对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。

3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。

4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。

5、检查水位深度指示是否清晰。

6、发现故障及故障隐患及时处理。

每月

一

1、重复上述检查。

2、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录。

3、消防泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水实验。

4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年

一

1、电机、泵体轴承清洗加润滑油；
如有异常声响，则更换同型号规格轴承。

2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。

3、检测电机接地电阻。

4、检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。

5、更换磨损的水泵轴衬套。

6、性能测试。

水

箱

、

水

池

每周

一

1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。

2、打开排污阀排污。

3、检查进水浮球阀并作手动进水实验。

4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。

5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。

每月

一

1、重复上述内容。

2、按规定比例按时投放消毒药品。

每半年

一

1、清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。

2、送水样至卫生防疫站进行水质化验。

3、各类金属构件及管道作防锈处理。

给水井、雨水井、

污水井

每周

一

1、检查井盖是否盖好、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。

2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。

半年

一

1、重复上述检查。

2、清理污泥，疏通下水管道。

3、各类井盖及金属构件刷漆。

项目

时间

次数

内 容

供

水

、

排

污

管

网

每周

一

1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。

3、各类井盖及金属构件刷漆。

每季

一

1、重复上述内容。

2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。

每年

一

1、重复上述内容。

2、检查修整全部管架。

3、管道及支架除锈刷漆。

4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。

5、管道内部清洗、作防腐处理。

6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。

7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。

（三）消防系统

日常运行要求

每天对消防系统主机及消防控制中心进行巡视，严格按照消防系统操作规程进行操作，发生故障及其隐性故障能及时处理，机房环境卫生进行检测，确保其设备、设施能正常运行

项目

时间

次数

内容

系统主机副机

每日

一

1、对主机进行探测、查询，了解系统运行情况，遇系统故障、警告、火灾报警及时处理。

每周

一

1、对消防主机，联动柜进行清洁，并做好记录。

每月

一

1、检查其运行情况，对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每季

一

1、对主机、联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每半年

一

1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。

2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

3、对存在的故障予以处理。

4、测试系统接口信号是否正常。

5、软件数据备份。

6、测试系统借口模块、各种按钮的性能。

7、测试系统接地电阻。

8、测试各回路的对地电阻。

报警装置系统

每周

一

1、检查外观是否完好，运行是否正常，并清洁卫生。

每年

1、更换损坏的报警装置，手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障；
检查接线是否松动、脱落。

烟雾温度等探测系统

每日

一

1、检查外观是否完好，检测是否有误报、解除报警，查出故障及时处理。

每半年

一

1、重复上述工作，对每区域抽样模拟实验探测器是否正常运行。

每年

一

1、检测各种接口，整理线路，处理接触不良的接口。

2、进行探测器模拟实验，有故障及时处理。

3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。

消防广播

每周

一

1、利用用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好

每季

一

1、清洁设备。

2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。

3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。

消防栓系统

每月

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好。

3、检查配件是否齐全。

4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。

消防栓系统

每半年

一

1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。

2、对消防水带做防霉变处理。

喷淋消防系统

每周

一

1、检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

每半年

一

1、失灵压力表进行更换。

2、排放管网污水，并实验。

3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

4、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。

5、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

防排烟系统

每月

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

3、外观标示是否清晰。

每半年

一

1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。

2、观察消防演习时是否联动。

3、检查防排烟阀动作情况。

4、对排烟阀传动机构加润滑油脂。

每年

一

1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

2、风机外壳清锈刷漆。

3、更换各类标示。

气体灭火系统

每月

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。

3、检查气压表的完好情况。

每半年

一

1、检查气瓶压力。

2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。

3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。

防火门

每月

一

1、检查门体有无变形。

2、门关闭密封情况，闭门器灵活，有无漏油现象。

每年

一

1、重复月检项目一次。

（八）保洁绿化管理服务

１、清洁卫生管理

清洁好坏是**商业广场管理服务水平的重要体现，关乎商业广场的形象。由于商业广场一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，为**商业广场创造一个清洁、整洁、高雅的购物环境。日常清洁工作的重点体现在；

⑴　制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

⑵　制定部门各岗位的责任制。

⑶　建立卫生清洁的检查制度。

1定期巡检法（随见随报，定点检查，划簿登记）；

2每日抽查；

3会巡制度；

4食用水质及排污处理检查。

⑷　保持商业广场公共场所的清洁。如步行街、洗手间、公用走道等

⑸　提供全面的清洁卫生美化服务。

（1）建筑物外围环境管理

①　针对**市气候特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，定期消杀老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物。通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤，使内外环境改善，以防治有害生物的滋生与各种不同类型灾害的发生。

②绿地道路卫生管理：**商业广场是一个开放式、多功能的繁华场所，为展现**商业广场高档次的形象，在绿地道路卫生管理上按照“六不”、“六净”、“三化”、“三优”工作要求实施管理。

六不：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；

六净：路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净；

三化：净化、绿化、美化；

三优：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。

（2）商业步行街的环境管理

1垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理；

2服务开放区域，如车库等排放的废气实施统一收集净化再排放；

3及时清理建筑物表面积内部悬挂、堆放的杂物；

4加强商业步行街环境清洁卫生管理，在非营业期间，安排清洁工进行巡查、清洁，管理人员巡查，确保商业步行街的环境卫生。

（3）商场区域清洁管理

①　充分利用商户非营业时间进行公共区域清洁工作，每天早晨在开业前半小时内完成公共部分的清洁，用户开业期间，将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式。

②　定期清洗公共通道，玻璃护栏、墙面及地下室车库，平常保洁，保持这些区域的清洁卫生。

（４）清洁卫生、消杀作业要求及质量标准

清洁卫生作业要求、质量标准表

位

置

序

号

清洁项目

作业要求

清洁标准

每日

每周

每月

每季

建筑物外部

1

公共道路

清扫多次

全面清洁1次

干净、无杂物、无污渍

2

公布栏、宣传栏

擦抹2次

清洗1次

明亮光洁、无污渍

3

灯具

清抹灯罩1次

用不锈钢油擦抹灯柱1次

干净光亮

4

栏杆

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净、无污渍

5

沟渠、雨、污水井及井盖

清理1次

全面清理1次

确保通畅，无异物、异味

6

化粪池、

每年清掏1次

确保排污通畅，周围无异味

建筑物内部

1

地面、墙面

清拖2次地面；
清抹1次墙面

清洗1次

清洗打蜡1次

光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍

2

送风口、排烟风口

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净、无尘

3

天花灯饰

清扫2次

清抹1次

干净、无蜘蛛网、无灰尘

4

玻璃门

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净、无污渍

5

楼梯

清扫2次地面，清抹1次扶手

干净、无污渍

6

消防设施

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净明亮、无污渍

7

垃圾桶

清抹2次

用清洁剂清抹1次

干净、无杂物、无灰尘

8

管道井、管道设备

清扫2次

干净、无蜘蛛网、无灰尘

9

防火门

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净明亮、无污渍

10

卫生间

清拖2次

冲洗若干次

用清洁剂清抹1次

干净、无臭、无污水

位

置

序

号

清洁项目

作业要求

清洁标准

每日

每周

每月

每季

地

下室

、

地下停车场

1

地面

清扫2次

清拖1次

用清洁剂清抹1次

干净、无杂物、无污渍、无积水

2

墙面

清扫1次

全面清抹1次

干净、无灰尘、无污渍

3

指示灯、射灯、围栏

清抹2次

用清洁剂清洁1次

干净、无灰尘、

4

集水沟、排水沟

冲刷1次

彻底疏通、清理1次

确保通畅，无异物、异味

5

灯具

清扫1次

全面清抹1次

干净、无蜘蛛网

6

管线

清抹或清扫1次

干净、无灰尘、

7

消防指示灯、车位档

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净、无灰尘、无污渍

8

防火门、消防栓

清抹1次

用清洁剂清抹1次

干净、无污渍

9

楼梯通道

地面清扫2次，扶手清抹1次

清拖1次

用清洁剂清抹1次

干净、无灰尘、无污渍

10

设备房

清扫1次

全面清拖1次

干净、无污渍

11

地下室、卫生间

清拖2次，冲洗若干次

用清洁剂清洗2次

干净、无臭、无污水

电梯

1

不锈钢表面

用不锈钢油清抹若干次

全面清洁1次

光洁明亮、无污渍

2

轿箱地面

清洗地毡1次

干净、无杂物

3

轿箱内地脚线

清抹1次

用清洁剂清洗1次

干净、无尘

4

按钮、灯饰、厢顶

清抹1次

用清洁剂清洁1次

干净、无尘

消杀作业要求、质量标准表

序号

位置

清洁

项目

作业要求

工作标准

每周

每月

1

卫

生

间

蟑螂

10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次

1、灭鼠标准：鼠密度不超过5％（粉迹法）；

2、灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性绿不超过3％；

3、灭蝇标准：蝇类蘖生地三龄虫和蛹检出绿不超过1％（粉迹法）；

4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1％（粉迹法）；

5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

2

消防通道、地下室、电梯间

蟑螂

10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次

蚊、蝇

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

3

污水井、污水沟

蟑螂

10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次

用球形芽孢喷洒2次

4

污水井

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

5

垃圾中转站

蟑螂

10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒道蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙脚等处，每周1次

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次

老鼠

投放鼠必杀两次

6

建筑物内外

白蚁

利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀1次

（５）垃圾分流

对用户垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。

垃圾收集袋装化：用户垃圾的收集，统一采用管理处提供的垃圾袋进行袋装并投递至指定的垃圾桶。垃圾分类收集，分可回收、不可回收和有毒有害类进行收集，特别是现代商务用品中类似墨盒、碳粉等打印、复印耗材的处理，合理节约资源。

垃圾回收资源化：通过垃圾站的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费，其中所获收入可用于无偿向用户提供垃圾袋。

垃圾处理无害化：再次分检后出现的有毒有害垃圾可统一交给政府专业部门（废物处理站）集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出**商业广场。

２、绿化管理

做好**商业广场的绿化管理工作，将给商业广场增添美感。生气盎然的神态和绚丽夺目的色彩给商业广场的装饰增添了光彩，而优美、高雅的购物环境，能给顾客留下好的印象，激发顾客的购买欲望，并可提高的竞争档次。我司将充分利用**商业广场的资源，制定一系列的绿化管理措施，并加强宣传工作，增强用户爱护环境、保护环境的意识。

1、统一规划、合理组织，形成系统。根据功能和使用要求，采取重点与一般，集中与分散，线、点、面相结合的原则进行布局。

2、因地制宜。充分利用自然地形和现状条件，布置绿化地。

3、注意景观。合理选种和配置，力求做好四季常青。

4、制定“绿化工作计划”和“绿化检查标准”。

5、物业事务助理每天按“绿化工作计划” 和“绿化检查标准”对**商业广场绿化工作进行监督检查、并将检查结果记录在《绿化养护检查表》相应栏目中。在检查中发现不合格的，事务助理通知绿化工予以返工，直到合格为止。

绿化管理检查标准

检查项目

检 查 标 准

摆设

注意绿化花草、盆景、盆栽摆设、陈列是妥当，并及时进行养护、更换。

剪栽

①室内外盆栽、乔灌木是否及时剪栽处理，使其造型整齐美观，枯黄枝叶是否及时剪除，保持青绿和生机，修剪下的枯叶要即刻清除。

②草坪有无杂草、杂花，若有要及时拔除，注意草坪、草地是否整齐。

浇水

有无适时或定时浇水，绿化植物是否干枯，对流到地面或设施上的水要及时抹干，保持周围环境整洁、干净，并防止造成设施的腐蚀和霉坏。

施肥

施放有异味的肥料是否在非营业时间内进行，并以花泥覆盖，不得裸露，以免影响周围环境。

杀虫剂

对公共场所绿化喷杀虫药，是否在非营业时间内进行，使用高效低毒农药有无在喷杀时做好防护工作。

去尘

检查花池、花基、花盆、绿化带是否有烟头、纸屑等杂物，有无定期用湿软布对植物茎叶进行除尘。

补缺

如有枯死现象，要及时进行更换，如所更换的品种不同，是否有书面报告物业管理处审批。

（九）突发事件的处理

1、收到被放置爆炸物品信息时的处理

⑴　得知商业广场内被放置爆炸物品，或者接到爆炸恐吓电话时，保持冷静，认真记录。同时以最快速度报告高层主管，并立即向当地公安机关报案。

⑵　由管理处经理负责，立即成立防爆炸指挥部，增派安全保卫人员加强出入口管理，对陌生或形迹可疑人员严加防范，认真检查证件，检查携带物品。

⑶　立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报管理处经理。

⑷　确定有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。

2、遇到火灾时的应急处理

为确保商业广场在发生火灾时能够得到迅速准确的处理，各部门和员工在紧急情况下应按照自已的职责并有条不紊地做好灭火疏散工作抢险安全工作。当出现火灾报警时，遵循以下程序处理：

⑴　消防控制中心值班人员接到报警后，要立即通知义务消防队员或负责人，说明发生火警的地点和情况

⑵　保安值班室接到报警后，要立即派两名以上保安员赶赴报警地点，检查火情并采取应急处理措施。

⑶　如果火势较大不能立即扑灭，要想办法尽力控制火势的发展，等待消防救援人员到达。

⑷　物业管理部值班人员在解除火警之前，随时保持和火情现场及消防控制中心联系，以尽可能掌握火情发展动态，并设法及时引导有必要疏散的人员到安全地点。

⑸　疏散的唯一途径是走火楼梯。火灾情况下，切记不要乘电梯疏散。

⑹　要利用湿毛巾、湿衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息，并注意沿着楼梯向下行进，因热烟气是向上扩散的，向着火层上层行进的危险性更大。

⑺　依次进行疏散工作的同时，物业事务助理、安全管理人员应依次检查各楼层，保证所有人员全部按要求撤离。

3、发生盗窃案件的处理

⑴　发现盗窃分子正在作案，立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连证物一起送公安机关处理。

⑵　如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场，重点保护好犯罪分子经过的通道，爬越的窗户，打开的条柜、抽屉等，不擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

⑶　重大案发现场，将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。

⑷　如发生其他的治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。

4、电梯困人的处理

⑴　利用一切信息渠道与梯内乘客保持联系。当接到电梯乘客被困的报警信号时，安全保卫员在第一时间赶到现场，接通监控中心的对讲机系统，与梯内乘客保持联系，稳定情绪。

⑵　电梯工依下列步骤先行释放乘客，同时通知电梯维护保养单位立即到现场检查处理：

当轿厢停于接近电梯口的位置：

确定轿厢所在位置（根据落层灯指示或小心开启外门察看）；

关闭机房电源开关；

用专用外门钥匙开启外门；

用人力开启轿厢门（用力适当）；

协助乘客离开轿厢；

重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

当轿厢停于远离电梯口的位置时：

利用电话、对讲机或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，如轿厢门处于半关闭状态时，则应先行将其完全关闭；

进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

拆除电机的轴端盖，安上旋柄座和旋柄；

救援人员用力把持位旋柄，另一救援人员手持掣动释放杆,轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口；

确认刹车制动无误，放开盘车手轮；

然后按照轿厢停于接近电梯口的位置的步骤救出乘客。

5、遇到停电的处理

⑴　接到停电通知后，由客户服务中心张贴通知，告知全体商户，请商户配合关闭室内各种电器设备（照明除外）。

⑵　事务助理及安全管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电后照明系统正常启用。

⑶　工程部负责后备电源启动的具体操作工作。管理处经理对各部门的准备工作作统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电。

⑷　市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；
在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯的情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电。

九、商业广场经营管理和物业管理工作计划

序号

内容

时间

1

配合开发商的宣传、策划工作

04.12月始

2

拟定商业广场《前期物业管理服务协议》、业主公约等。

04.12月至1月

3

配合开发商的规划、租售、招商工作

05.1月始

4

办理工商登记、组建组织架构

05.1月始

5

提供物业管理前期介入服务

05.1月始

6

招聘新员工、实行新员工培训

接管验收前2个月

7

布置管理用房及员工宿舍

接管验收前2个月

8

实施项目的接管验收

接管验收期

9

导入CIS形象识别系统

入场前2个月

10

建立商业广场门户网站

入场前2个月

11

开业前的策划、准备工作

入场前2个月

12

办理入场、装修手续

入场期间

13

实施装修管理

装修期间

14

实施安全管理

开业后

15

实施消防管理

开业后

16

实施车辆管理

开业后

17

实施工程维修管理

开业后

18

实施保洁、绿化管理

开业后

19

提供租赁服务

开业后

20

提供营销策划服务

开业后

21

提供宣传推广服务

开业后

十、前期介入期费用的支付

结合项目的实际情况，我们将对**商业广场的提供前期介入服务，这里指的前期介入期是指自物业管理委托合同签订后至开业前的时间范围。在此期间，物业管理公司没有任何收入，因前期配合工作所发生的支出均需由开发商给予支付。需由开发商支付的费用如下：

1．商业规划、策划公司由物业管理公司推荐，具体细节由开发商与其进行洽谈，由开发商支付项目的商业规划、策划费用。

2．前期介入期驻场管理人员的人工成本5,600元/人.月。包括人员工资、社保、福利、驻外补贴；
食宿由开发商提供；
交通费为每三个月往返一次，由开发商支付，凭票实报实销。

3．项目前期管理费用，即项目接管期间至入场前所发生的费用共40万元。

4．在规划设计阶段，开发商应考虑商业广场的管理用房的配备。根据项目的实际情况，并确保物业管理公司的正常运作。在项目交付使用前，开发商应无偿向物业公司提供可直接投入使用的物业管理办公用房120平方米（其中20平方米为业户商会的办公用房），提供安全管理员及工程人员的员工宿舍250平方米。

十一、物业管理处物资装备

1、办公设备

序号

设 备 名 称

数 量

单位

单价（元）

价 格

（元）

型 号

1

复印机

1

台

8,500

8,500

2

计算机

3

台

6,000

18,000

联想

3

软件

1

套

6,000

6,000

物管

4

针式打印机

1

套

3,000

3,000

5

喷墨打印机

1

台

1,000

1,000

EPSON

6

传真机

1

台

1,600

1,600

BORTHER FAX-515

7

保险柜

1

个

1,800

1,800

星航EPS

8

办公桌椅

18

套

450

8,100

9

沙发

1

套

3,000

3,000

10

文件柜（档案柜）

6

个

350

2,100

新盛

11

电话机

5

部

100

500

12

验钞机

1

部

200

200

13

取暖器

3

台

300

900

14

扩音机（功放）及音箱

1

套

5,000

5,000

商业广场营销活动中心专用

15

无线咪

1

套

800

800

商业广场营销活动中心专用

16

电视机

1

台

1,500

1,500

员工宿舍用

17

电视机

1

台

2,500

2,500

商业广场营销活动中心专用

18

数码相机

1

台

3,000

3,000

商业广场专用

小计

67,500

2、清洁绿化装备

序号

设 备 名 称

数 量

单位

单价（元）

价格（元）

型 号

1

抛光机

1

部

8,000

8,000

2

吸尘吸水机

1

台

4,000

4,000

3

手推小车

1

辆

800

800

4

清洁绿化工具

1

批

8,000

8,000

小计

3、维修工具

序号

设 备 名 称

数 量

单位

单价（元）

价格（元）

型 号

１

角磨机

1

部

1,000

1,000

木钳-4寸

２

手电钻

2

部

1,000

2,000

FD10VA

３

冲击钻

1

部

2,200

2,200

GBH2SE

４

砂轮机

1

部

2,500

2,500

MD200

5

1000V摇表

2

块

250

500

EC25-4

6

万用表

2

块

150

300

7

电焊机

1

部

500

500

8

室内管道疏通机

1

部

2,000

2,000

GQ75型

9

室外管道疏通机

1

部

2,400

2,400

QR100型

10

切割机

1

部

1,500

1,500

400A

11

风压机

1

部

2,500

2,500

HP2-2匹

12

葫芦(5T)

1

套

1,000

1,000

HS型

13

工具柜

1

个

600

600

14

可调高铝合金人梯

1

部

1,500

1,500

15

1-2米铝合金人梯

2

部

200

400

16

材料架

1

个

500

500

17

梅花板手

2

套

70

140

18

防水电筒

3

把

180

540

19

常用工具

5

套

500

2500

小计

4、安全防范装备

序号

设 备 名 称

数 量

单位

单价（元）

价格（元）

型号

１

警棍

4

根

50

200

２

应急灯

8

只

200

1,600

National

DG：1038-4

3

警用手电筒

8

把

300

2,400

4

充电手电筒

10

把

120

1,200

5

雨具

15

套

180

2700

6

手提式灭火器

25

支

200

5000

ABC干粉

7

消防斧头

8

把

50

400

8

防毒面具

8

套

200

1,600

9

消防靴

8

双

80

640

10

对讲机

15

部

1,800

27,000

25W,通讯距离1-1.5公里.

小计

5、物资装备汇总

序号

设 备 类 别

价格（元）

备注

1

办公设备

67,500

2

清洁绿化装备

20,800

3

维修工具

4

安全防范装备

42,740

合计

另：
商业广场的配套设施包括：商业广场卫生设施（垃圾桶、垃圾池）、商业广场标识制作（包括停车场划线、行车线、道路标识、公益性标识等）由开发单位于楼宇交付前完成。

十二、商业广场物业管理经费测算

（一）物业管理经费测算依据

1．依据《中国物业管理条例》、《物业管理服务收费办法》及《湖北省物业管理条例》。

2．依据开发单位提供的商业广场的设施设备等基本数据。

3．依据**市劳动部门提供的当地人力资源劳动成本。

4．物业管理经费测算范围为商业广场一期，即商业步行街及百货大楼，总建筑面积为35,973平方米。物业管理的支出测算包括步行街和百货大楼的直梯、扶梯的维护费和运行费。不包括百货大楼内的公共照明用电、中央空调系统的维护费及运行费。

5．物业管理费的支出测算仅为物业管理方面的支出，不包括经营管理的成本开支。

（二）物业管理费收取标准

1．本着服务业主、微利经营的原则，对商业广场物业管理经费收支进行了测算，计得商业广场物业管理成本单价为4.80元/平方米.月。

2．空置物业管理费：根据《物业管理服务收费办法》中规定，空置物业管理费按原物业管理收费标准的100%由物业产权人每月向物业公司支付。

（三）物业管理经费支出测算

1．人员工资(含员工工资、保险、服装等费用；
不含经营管理人员的工资成本)

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

经理

3,800元/月.人

3,800×1=3,800

2

部长

2,200元/月.人

2,200×1=2,200

3

会计

2,200元/月.人

2,200×1=2,200

4

出纳员

1,100元/月.人

1,100×1=1,100

5

事务助理、行政后勤管理员、质量管理员

1,000元/月.人

1,000×5=5,000

6

工程维修班长

1,200元/月.人

1,200×1=1,200

7

电梯工

1,000元/月.人

1,000×1=1,000

8

强电工、弱电工、水电维修工

800元/月.人

800×4=3,200

9

安全管理队队长

1,000元/月.人

1,000×1=5,000

10

安全管理班长

800元/月.人

800×3=2,400

11

安管员

700元/月.人

700×21=14,700

12

保洁绿化班班长

600元/月.人

600×1=600

13

清洁工、绿化工

500元/月.人

500×8=4,000

14

社会保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险

深圳派驻员工最低购买基数1,531元,单位缴交比例30%;其余员工按工资基数的29%缴交.

1,531×3×30%+34,100×29%

=11,267

15

福利费

按工资总额的14%

42,300×14%=5,922

16

工会经费

按工资总额的2%

42,300×2%=846

17

教育经费

按工资总额的1.5%

42,300×1.5%=635

18

服装费

每人两套，单价：800元/人,每两年更换一次

800×49÷24=1,633

19

驻外补贴

800元/月.人

800×3=2,400

20

差旅费

平均800元/月.人

800×3=2,400

21

通讯补助

经理300元/月,部长、会计150元/月.

300+150×2=600

小计

68,003

2．办公费用

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

办公用品

管理人员人均20元/月,

操作层人均10元/月.

20×15+10×34=640

2

书报费

杂志、报刊、资料

80

3

通讯费

固定电话4部、每部150元

150×4=600

4

采购、业务费用

综合测算

800

5

办公用水电费

办公、员工住宿

2,000

小计

4,120

3.公共设施维护费

序号

支出项目

测算依据

月支出

备注

1

路面路基

综合测算

500

2

沟渠池井

综合测算

300

3

小面积粉刷、补漏等

综合测算

200

4

公

共

照

明

停车场

综合测算

200

走廊灯

综合测算

400

消防楼梯灯

综合测算

100

消防指示灯

综合测算

200

景灯

综合测算

300

室外路灯

综合测算

400

小计

0

4.机电设备设施维护费

序号

支出项目

测算依据

月支出

备注

1

配电系统

综合测算

800

2

电梯

直梯日常维保及检测费900元/月；
扶梯日常维保及检测费600元/月。

900×1+600×6=4,500

直梯1台

扶梯6台

拟选用国产电梯.

3

通风系统

综合测算

200

4

发电机

综合测算

500

5

消防泵维护

综合测算

150

消防泵:2台；

喷淋泵:2台。

6

排污泵

综合测算

100

7

生活供系统

综合测算

300

水泵2台,地下水池1个,水箱两个。

8

消防自动报警系统维护

烟感、手动按钮、消防栓等信号点检测，每年4次，综合测算.

400

9

智能化系统维护费

综合测算

1,500

合计

8,450

5．设备设施运行费

序号

支出项目

测算依据

月支出

备注

1

电梯运行费

直梯1台,估算功率为25KW；

扶梯6台,功率为11KW;

商业用电0.93元/度.

25×1×30.5×12×0.93=8,509

11×6×30.5×12×0.93=22,465

估算:

直梯每天运行约12小时；

扶梯每天运行约12小时。

2

消防泵运行费

消防泵、喷淋泵各两台；

功率分别为15KW、30KW

（15×2×1+30×2×1）×0.93=84

估算：

每月运行约1小时。

3

排污泵

排污泵共4台，每台功率为2.2KW,

2.2×4×0.5×30.5×0.93=125

估算:

每日运行约半小时。

4

智能化系统运行费

综合测算

300

5

公共照明

用电(不含百货大楼内室内照明)

估算：

（1）楼梯灯总功率为5.4KW；

（2）停车场灯总功率为3.5KW；

（3）走廊灯总功率为10KW；

（4）路灯总功率为10KW；

（5）景灯总功率为15KW；

（6）安全出口指示灯总功率为4.5KW。

（1）5．4×4×30.5×0.93=613

（2）3．5×24×30.5×0.93=2,383

（3）10×15×30.5×0.93=4,255

（4）10×12×30.5×0.93=3,404

（5）15×6×30.5×0.93=2,553

（6）4．5×24×30.5×0.93=3,063

小计:16,271元

估算：

(1)梯灯每天运行约4个小时；

(2)停车场灯每天运行24小时；

(3)走廊灯每天运行约15小时；

(4)路灯每天运行约6小时；

(5)景灯每天运行约6小时

(6)安全出口灯每天运行24小时

合计

47,754

6．清洁、绿化维护费

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

绿化面积维护

绿化面积约为4947m2，

月维护费0.4元/ m2

4947×0.4=1,979

2

清洁用具、清洁剂等耗品费用

综合测算

1500

3

清洁、绿化用水

综合测算

3,000

4

垃圾清运费

综合测算

200

5

水箱/水池清洗费

每年清洗两次,综合测算.

300

综合测算

6

消杀费

0.10元/平方米·年

300

7

化粪池清理维护

综合测算,每年清掏1次.

200

小计

7,479

7． 保安费用

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

保安费用

保安设备,如对讲机天线、电池的更换费用等。综合测算

400

小计

400

8． 不可预见费

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

不可预见费

总成本的5%

138,806×5%=6,940

小计

6,940

9． 法定税金

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

法定税金

总收入的5.5%

172,670×5.5%=9,497

小计

9,497

10．物业管理佣金

序号

支出项目

测算依据

月支出（元）

备注

1

物业管理佣金

总收入的10%

172,670×10%=17,267

小计

17,267

12．经费支出汇总表

序号

支出项目

月支出（元）

备注

1

人员工资(含员工工资、保险、服装等费用)

68,003

2

办公费用

4,120

3

公共设施维护费

2,600

4

机电设备设施维护费(含电梯、消防设备、排水系统等维护费)

8,450

5

设备设施运行费

47,754

6

清洁、绿化维护费

7,479

7

保安费用

400

8

不可预见费

6,940

9

法定税金

9,497

10

物业管理佣金

17,267

合计

172,545

※ 根据以上的成本支出,计得商业街与百货大楼的物业管理单位成本为4.8元/平方米.月。

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。

B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ

C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错

C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√

C成本报表是对外报告的会计报表。×

C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×

C成本会计的对象是指成本核算。×

C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本

中。×

D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×

F“废品损失”账户月末没有余额。√

F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ

F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)

G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错

G工资费用就是成本项目。(×)

G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对

J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)

J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)

J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对

J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错

K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ

P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×

Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ

Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ

S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ

S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)

W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对

Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对

Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ

Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)

Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对

Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。

A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

【篇3】万达广场大商业物业管理方案

珠海某商业广场物业治理试行方案(草案)

第一章 项目定位及治理模式

一、项目概况

本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。

本商业广场雄踞新都市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。

本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财宝区，周边聚拢了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。

二、项目分析及定位

1、项目分析

1）物业属性

本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业治理，物业治理服务上对本商业广场的安全治理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境治理是重点。

2）服务对象

本商业广场属专业商业项目，商户要紧两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。

2、物业服务项目定位

1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。

全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。

2）舒适：优质物业治理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。

实行以租户商户为中心的总管式物业治理服务模式，寓治理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。

3）现代：应用最新物业治理服务体系，提供本商业广场物业治理服务。

4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全治理、清洁服务、绿化养护、车辆治理等在内的一站式物业治理服务，使租户用心经营。

5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。

全面应用现代通讯技术、物业治理服务信息平台、电脑治理系统，商户需求尽在掌握之中。

3、本商业广场物业治理服务要点

1）树立本商业广场物业整体形象

通过环境形象、广场楼宇形象的操纵、设备和公共设施的治理、治安和交通管制以及治理服务人员行为规范等专业服务，塑造本商业广场良好整体形象。

2）安全治理

安全治理将成为本商业广场物业治理服务的重中之重。开放式物业治理，人员和车辆流淌量大，既要加强日常规范化治理，又要充分考虑各种意外情况可能带来的安全隐患，提早做好预防措施，要求职员对本商业广场环境和应急方案都特不熟悉，真正做到有备无患。

3）商户服务

商户服务是本商业广场物业治理中的核心工作，一切治理服务以租户需求为中心。为本商业广场的经营商户提供规范的一站式物业治理，使这些租户有一个安全舒适和谐的经营环境，同时营造浓厚的商业氛围，使租户能赚钞票赢利；
另一方面物业治理中要与租户建立良好的关系，真诚为租户服务，从而留住租户的心，培养忠诚租户，通过租户良好的口碑，宣传本商业广场，不断介绍新租户进驻，使公司不断进展壮大。

三、物业治理服务模式

本项目物业治理服务应采纳全程一站式物业治理服务模式，即负责以下物业治理服务事务：

1）本商业广场房屋本体建筑物、设备、设施的维修、治理；

2）本商业广场车辆安全治理；

3）本商业广场环境保洁；

4）本商业广场绿化养护治理；

5）本商业广场消防治理；

6）本商业广场公共秩序维保和安全防范；

7）物业商户服务及物业治理服务档案、资料的建立、保存；

8) 本商业广场的广告展位、铺位、停车场等经营治理；

9）租户其它需求服务等。

第二章 物业治理服务目标及承诺

第一节 目标承诺

在物业治理服务过程中，承诺达到以下目标：

一、总体目标

创建安全、文明、舒适的本商业广场环境。

二、分项具体目标：

序号

项目

标准

承诺指标

1

房屋本体完好率

95%

每栋楼房及配套设施部分，不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象，排水管安装统一有序，无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。无擅自改变房屋本体用途、栋号，引路标识无缺损，修缮制度或报修措施得到落实。

2

设备设施完好率

95%

建立健全维修保养制度及操作规程；
定期巡查，即坏即修；
保证各项设备设施处于适用状态

3

维修工程质量合格率

98%

所有维修工程均有详细的维修及验收记录；
要紧工程要建档造册，并由质量人员签署验收合格单。

4

服务回访率

98%

服务完成后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户中意。

5

绿化完好率

95%

花草树木配置得当，长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无践踏。

6

保洁完好率

98%

建立健全检查制度；
公共区域不得出现大面积或大宗垃圾，小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每100平方米操纵在1处。整体环境及设施清洁，定期进行消杀。

7

消防事故发生

1‰以下

建立健全本商业广场消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录，对重点部位制定出预防措施，定期进行培训和演习，安全检查员进行日常巡视，发觉隐患及时下达整改通知书进行整改

8

商户有效投诉处理率

99%

对商户投诉由专人负责处理，建立投诉处理档案

9

服务及时率

95%

接到服务通知，10分钟内到达现场；
小修限时服务，中修只是夜。

10

治安案件发生率

2‰

保安员队伍实行军事化治理；
实行24小时巡逻制度，定期进行军事素养和业务素养考核；
保安员熟悉本商业广场情况，言行规范，文明执勤

11

商户中意率

95%

采纳调查、走访、回访相结合的手段，采集商户信息，确保中意率逐步提高

第二节 目标保障措施

在多年的物业治理服务实践中，不断学习与创新，不断吸取先进的治理理念和技术，形成了一整套成熟治理模式，将采取以下措施，以保证本商业广场治理目标的实现：

一、建立以服务为宗旨的治理体系

针对本商业广场将建立以服务为宗旨的经营治理体制，准确识不、快速响应商户需求，实现商户价值最大化。

以服务为宗旨的经营治理体制的核心服务系统吸取星级酒店治理的先进理念，将星级酒店治理与物业治理服务有机结合而形成的物业治理服务服务体系。

微笑：即要求物业治理服务人员不管何时何地何种情况，都要求对商户报以主动、真诚、自然、友善的微笑；

卓越：即要求物业治理服务人员对每一项即使最细微的服务，都要作为自己的庄严使命，做到无与伦比的出色；

预备：即要求物业治理服务人员做好随时为商户服务的预备工作，做到忙中有序、紊丝不乱；

看待：即要求物业治理服务人员把每一位商户都看作需要关心的贵宾，使之享受一致的贵宾礼遇；

邀请：即要求物业治理服务人员要在每次服务结束后，都要热情恳请商户同意自己为商户再次提供服务；

制造：即要求物业治理服务人员主动进行服务现场改善与服务创新，不断提高服务技能；

关注：即要求物业治理服务人员要时刻关注每一位商户，让商户感受到自己是被关怀、被尊重的，并主动发觉商户的潜在需求，及时主动地为商户提供服务。

通过服务系统的实施，将使本商业广场物业治理服务水平达到一个新的高度。

二、推行ISO9001质量治理体系

在本项目的服务过程中，将引入ISO9001质量治理体系，通过标准化治理，保持物业服务水平的稳定性、可靠性。

服务质量操纵方法---制度资源保障

物业治理服务体系的“三性一率”，即有效性、适宜性、充分性和效率是保证体系健全和运作的关键。

“讲到、做到、持续有效”是实施ISO9001的一条差不多原则。讲到、做到，容易理解、实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。通过ISO国际标准与物业治理服务实践过程中的不断研究，将提高有效性的一些方法措施提炼出来。以下即为公司在体系有效性方面制定的措施：

（一）三个规范的建立

首先，将公司所提供的服务活动进行一次细分，然后在作业指导书中，将细分出来的每一项服务活动制定出服务的规范、服务提供的规范和服务质量操纵的规范。

1、服务的规范

服务的规范规定了服务以及服务应达到的标准和要求，即服务质量标准。在推行ISO9001之初，明确公司应向商户提供哪些服务，这些服务又由哪些分项服务进行支撑；
每一项服务的分项和服务的定量及定性的质量指标制定出来后，才能在执行中落到实处。

2、服务提供的规范

服务提供的规范明确了每一项服务活动如何样做，以保证服务规范的实现，也确实是将服务过程的每个工作时期的若干个质量活动程序化，从而对它的每一步骤进行操纵。

ISO9001确实是靠对每一个“过程”的操纵而最终使整项服务不出漏洞。在制定服务提供的规范时需注意的是各个工作时期的接口不留空白之处。

3、质量操纵规范

质量操纵的规范规定了如何样去操纵服务的全过程，即如何样操纵服务质量环节各个时期的质量，特不是服务提供过程的质量。制定质量操纵规范，包括以下四方面内容：

①识不关键活动；

②分析关键活动，选出标准并加以操纵；

③规定特性评价方法；

④建立操纵手段。

质量操纵的规范与服务的规范和服务提供的规范相互衔接，形成一个完整的文件化体系。为了评价公司的所有服务质量活动是否开展得有效，同时达到公司本身及商户的要求，还开展了两个评定工作。

（二）两个评定的建立

当三大规范制定后，随即开展的是两个评定工作，即服务质量的内部评定工作和外界评定工作（包括商户和社会）两种检查监督机制，通过以上的检查来幸免出现不合格服务的倾向，以消除商户的不中意。服务质量的优劣最终依旧取决于商户的感受和评价，在那个地点注意了以下几点：对在服务中和服务后的商户评价给予同样重视；
采取多种形式和方法，引导商户对服务质量做出评价；
对商户的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论；
若商户有不中意倾向，立即采取纠正措施补救，并使商户能够觉察到。

当商户评定和内部评定不一致时，会吸取商户提出的有益的意见、建议，并将内部评定和商户评价所提出的问题和建议加以统计分析处理，这对服务的改进是最有效的方法。

“三个规范和两个评定”是公司在服务质量形成过程中，为达到操纵职员行为、提高体系运作有效性、增加商户中意度为目的而制定的服务质量操纵体系。另外，公司还把对职员的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一，公司始终认为持续培训和考核是加强职职员作能力和增强服务意识的必要手段。

三、贴心总管服务

在本商业广场推行贴心总管服务，以商户服务部为中心，合理配备保安员、维修工、清洁工等服务人员，随时满足商户的服务需求；
公司建立了一套成熟和行之有效的系统，定期回访商户，使商户未想到的公司已做到，使 “人性化”服务得到充分体现。

四、专业化操作，持续改进

坚持以商户为中心，不断满足商户需求，不断完善治理制度，提高物业治理服务水平是物业治理成功之本。

第四章 物业治理服务方案

第一节 组织机构

一、项目整体架构图

农发农农

架构图讲明：

1、架构设置原则是精干高效、分工协作，物业公司实行物业部经理负责制。

2、物业部内部实行垂直治理，减少治理层次，提高效率。

3、各职能部门职责

1）商户服务部：同意商户咨询，处理商户投诉。

2）工程技术部：负责房屋本体及设备设施维修、养护、水电治理等工作。

3）保安部：负责本商业广场安全治理和秩序维护、停车场、车辆治理工作。

4）园林绿化部：负责本商业广场绿化养护、花卉培育工作。

5）清洁部：负责本商业广场清洁卫生、垃圾清运、消杀工作。

6）财务部：负责本商业广场财务治理，财政收支，财务核算等工作。

7）租赁部：负责本商业广场铺位招商出租、租金政策的制定、商户变换更替等工作。

8）行政策划部：负责本商业广场内部行政事务、广告策划制作、大型各类商业活动策划等工作。

9）治理部：负责本商业广场日常事务治理工作。

二、人员编制及职责

共XX人：

（一）、治理人员：人员编制XX人

1、人员设置：

设经理X名，商户服务人员X名。

2、任职资格：

1）经理：大学专科以上学历；
中级以上职称；
三年以上物业治理服务经验。

2）商户服务人员：中专以上学历；
初级以上职称；
三年以上商户服务和市场拓展工作经验。

3、职责：

经理：

1、对物业部职员进行培训，工作进行检查、指导。

2、建立、健全物业部各项规章制度，并组织实施。

3、负责物业治理服务质量的评定和服务水平的提高。

4、负责本商业广场的商业氛围营造和商户入租率的提高。

4、协调处理与政府主管部门、租商户等各方关系。

商户服务人员（分区域负责）:

1、负责处理商户投诉、咨询，负责商户回访、商户意见收集。

2、协助处理所管辖区域商户问题和广告位、铺位的经营治理。

3、负责建立商户档案和物业部资料（运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、维修记录等）。

4、协助物业部经理对各部门工作进行检查、监督。

（二）、工程技术部：人员编制XX人

1、人员设置：

值班电工X名，负责配电房值班24小时运行及日常巡查及小修；
维修工X名：负责房屋、消防、给排水、停车场等公共设施和商户的应急维修保养；

2、任职资格

1）主管部长：中专以上学历；
中级技师以上职称；
5年以上相关工作经验。

2）维修工：职高以上学历；
具相关专业上岗证；
一年以上相关工作经验。

3、职责

主管部长：X人

1、负责本部门的工作安排。

2、负责制定本部门的工作打算，做好工作总结。

3、负责房屋及设施设备的检修打算，组织编制设备的预防性维修保养，并负责组织实施。

维修工：

1、房屋本体维保的内容：外墙面、公共屋面、公共通道门厅、楼梯间上、下水主管、房屋本体承重及抗震结构部位。

2、给排水上下水管道。

3、检查消防系统的正常性。

运行电工：X人，24小时值班

1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

2、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

3、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、测电笔、接地线等，而且在爱护人监护下执行操作。

4、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。

5、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作挂牌制度。凡要执行高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

6、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

7、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

8、配电房室内温度操纵在40℃以下。

9、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路操纵柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

10、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路操纵隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

11、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持平复，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。

（三）、保安部：XX人

1、人员设置：

保安员

岗位设置：

固定岗位XX个（出入口XX个），XX个巡逻岗分片巡逻，消防监控中心XX个岗位、XX个外围巡逻岗。共XX岗。轮休岗XX人，共需XXX人。

2、任职资格。

1）主管部长：高中以上学历；
退役军人；
三年以上相关工作经验。

2）领班：高中以上学历；
二年以上相关工作经验。

3）保安员：初中中以上学历；
通过保安员上岗培训；
退伍军人尤佳。

3、职责

1、固定岗

1）24小时严密监视本商业广场外围各种情况，发觉可疑或不安全迹象，及时通知主管部长就地处置，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；

2）掌握本商业广场出入客人各类人员动态；

3）对进出车辆进行查实登记、疏导秩序。

2、巡逻岗

1）负责职责范围内秩序维护，防止发生事故，每小时巡视一次；

2）巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；

3）对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；

4）制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；

5）驱逐本商业广场内的散发广告等闲杂人员；
负责火警、匪警的验证，负责紧急事件的应急处理；

6）回答访客的咨询，必要时为其导向；

7）指挥车辆的停放，保证消防通道畅通。

3、消防中心

1）、实行24小时值班制。

2）、值班人员保持高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

3）、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。

4）、操纵中心出现报警信号，首先打电话到报警部位查明情况，如若误报，立即消除，如发觉异常情况或火警，立即报警。

5）、值班人员应填写设备运行记录，值班过程中发觉误报应填写时刻、地点等。

（四）、园林绿化部：人员编制XX人（外包除外）。

1、人员设置：

园林工XX名，

园林工：

1）熟悉本商业广场的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植治理方法等。

2）对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、损害枝等，更换死亡苗木，浇水。

3）要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。

4）完成上级领导交办的其他任务。

（五）、清洁部：人员编制XX人（外包除外）。

1、人员设置：清洁员XX名。

岗位设置：负责本商业广场室内外道路广场、公共设施（路灯杆、宣传栏等）卫生，垃圾收集等，分区负责，原则上依照楼层栋号划分，每栋（层）楼XX人负责循环清洁，外围XX人。

2、任职资格：

主管部长：中专以上学历，二年以上工作经验。

3、职责：

主管：

1）负责整个本商业广场室内及公共部分清洁卫生的治理工作。

2）负责本部门职员的培训及考核工作。

3）完成上级领导交办的其他工作。

清洁员

1）负责包干范围内的保洁工作，按照工作制度实施保洁。

2）完成上级领导交办的其他工作。

（六）、财务部：

1、人员设置：设财务部长、主管会计、出纳人员、收费人员等各X人。

2、任职资格：

1）财务部长、主管会计大专学历以上，相关经济学专业，X年以上相关工作经验；

2）出纳人员、收费人员中专学历以上，基础会计。

3、岗位职责：

财务部长、主管会计职责：

1）负责财务治理工作，编制财务打算落实完成打算的措施，严格执行《会计法》和《会计准则》；

2）组织搞好财务核算工作，建立各级经济活动分析析制度，挖掘增收节支潜力；

3）掌握资金活动和经营成果情况，当好领导参谋；

4）监督执行国家各项财经政策、法规、严格操纵各项费用的开支；

5）负责会计计凭证和会计报表的审核和各类经济档案保管归档；

6）负责职职员资、各项津贴等发放和审核；

7）完成领导交办的其它任务。

出纳人员、收费人员职责：

1）负责公司治理服务费银行托收、现金银行存款的收支、治理、记帐结算工作；

2）做好收费统计、核算及催收工作；

3）负责建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对、帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误；

4）严格执行财务务制度，不得挪用公款或私自借支；

5）完成领导交办的其它任务。

（七）、租赁部：

1、人员设置：设主管部长、租务治理助理。

2、任职资格：大专以上学历，X年以上工作经验。

3、岗位职责：

1）负责制定公司年度招商租赁打算及实施细节，并予以实施；

2）负责对外招商租赁业务的承接、洽谈；

3）做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总和综合分析，掌握同业动态，为公司相关决策提出供依据；

4）负责沟通与租户的关系，做好相应的公关工作；

5）做好租户档案的分类整理工作；

6）做好领导交办其它工作。

（八）、行政（人事）策划部：

1、人员设置：设主管部长、策划设计助理XX人。

2、任职资格：大专以上学历，X年以上相关工作经验，有成功策划工作案例。

3、岗位职责：

1）负责了解当前国家的方针、政策，贯彻落实执行公司各项指令，深入调查研究为公司决策层提供决策依据；

2）负责公司工作打算、总结、规章制度等各类文件的起草审核工作；

3）负责公司对外联络工作组织安排、接待、参观等公关活动；

4）做好公司各部门之间的协调工作，做好公司办公用品采购、入库、领用等治理工作；

5）负责公司人事安排、招聘、录用、转正、调配、离辞等治理工作，检查公司各部门的考勤工作；

6）负责公司职员饭堂、宿舍治理等后勤保障工作，车辆调度和治理等工作；

7）负责制定公司职员培训打算，提高职员素养和实际工作能力；

8）负责公司广场的商情、广告、宣传、设计、制作及大型各类活动策划、布置、治理等工作；

（九）、治理部：

1、人员设置：设主管部长、助理治理员XX人。

2、任职资格：大专以上学历，工商行政治理学毕业，三年相关工作经验。

3、岗位职责：

1）负责实施本商业广场的房屋主体本体的治理、公用设施的治理、保洁绿化工作等；

2）负责本部门岗位职责、各项规章制度的贯彻落实；

3）督导所属部门人员贯彻执行保证各项工作保质、保量、安全、及时顺利的完成；

4）制定公用设施的维修养护、更新改造打算，上报批准后组织实施；

5）督导保洁、绿化职员按操作规程和服务标准做好本职工作；

6）定期进行抽查巡视，发觉问题及时处理。

第二节 项目运作治理操纵

严谨有序的运作流程，是确保服务质量的有效保证。通过不断的实践和完善，形成一套成熟的、行之有效的治理操纵体系。

一、整体运作流程图

二、信息反馈与处理系统图

信息是重要的经营治理资源，一直注重信息的采集、分析、处理、利用。

信息由治理中心汇合、分析，幸免重要价值信息的错漏。

工作指令由治理中心发出、操作层执行和反馈，幸免信息无效沉淀。

三、监督检查操纵图

内外兼顾的监督检查体系保证公司运作的透明与公开。

定期与不定期检查方式相结合，保证公司运作全程受控。

四、要紧业务治理操纵

1、通用服务操纵系统图

服务快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。

服务信息反馈机制，保证公司与商户沟通无障碍。

2、物业部工作流程

代表例外情况

服务快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。

服务信息反馈机制，保证公司与商户沟通无障碍。

3、物业维保工作流程

4、清洁服务工作流程

5、安全治理工作流程

代表例外情况

6、预防措施操纵系统图

快速识不潜在不合格信息，将问题消灭在萌芽时期。

7、纠正措施操纵系统图

通过纠正措施的实施，防止损害进一步扩大和不合格重复产生。

第三节 房屋本体及公用设施维保方案

一、房屋本体及公用设施维保总要求

1、依照建筑物的特点，制订详细的的维保打算和实施细则，为日常维保工作开展奠定基础。

2、定人定岗进行房屋本体查勘，确保房屋本体和公共设施的安全，正常使用。

3、严格操纵维保工作时刻，确保不阻碍正常办公活动。

4、保证维保工作质量，确保房屋本体建筑物美观耐用，延长其使用寿命。

5、建立完善的房屋本体建筑物档案。

二、房屋本体建筑物维保治理范围

依照本商业广场建筑特点，认为房屋本体建筑物维保治理要紧包括以下内容：

建筑物承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶）、房屋本体的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。

公共设施的维保范围：区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、、防雷设施等。

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