下面是小编为大家整理的西海岸大场王晓明,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
西海岸大场王晓明2篇
第一篇: 西海岸大场王晓明
西海岸房地产市场分析
2007-12-20策划部
一、西海岸板块概论
（一）版块分析
该板块位于海口市的西海岸假日海滩一带，濒临琼州海峡，西海岸带状公园贯穿全区，风景优美。周边度假休闲配套设施齐全，有新国宾馆、贵族游艇俱乐部、假日海滩、美视高尔夫球场、喜来登大酒店等。但生活配套和交通配套不完善。
该板块的楼盘多为高档次的别墅、公寓，沿海岸分布。别墅代表项目有比华利山庄、阳光西海岸、美视高尔夫和西海岸高尔夫别墅、浪琴湾等，高档住宅项目有长信·海岸水城、城市海岸、紫园、西海豪园、观澜公寓、恺撒豪庭等。
政府重点规划的长流组团位于该板块中，新区未来将建成为一个以教育科研、高新技术产业、产品研发、旅游度假、总部经济、行政办公为主的综合性新区。
该板块房地产开发已形成一定影响力，成为海口市顶级住宅集中地，在长流新市区开始开发的推动下，该板块房地产开发又将迎来新的发展。区域均价6000－8000元/㎡。
（二）西海岸版块未来竞争力分析
据调查分析，目前在售项目有浪琴湾、比华利山庄、西海豪园、阳光西海岸、长信海岸水城、城市海岸、金色阳光、紫园等项目，其中紫园是最近推出的新项目，尚未正式销售。
另外，目前规划中或动工的地块有：
1、上海大华130多亩地，位于阳光西海岸与比华利山庄中间。
2、金色阳光产权酒店旁近400多亩地块，计划在2008年开工建设，为建筑面积22万平米的海岸生态度假村。
3、浪琴湾旁，300亩，又名琼珠海岸，已报建。
4、紫园，由恩祥与城投开发商，面积有300多亩，目前多栋即将封顶，预计在年底开始内部认购。
5、海南新国宾馆将开发二期项目，可能是酒店的后续产品，也可能作为高端住宅介入。
6、台湾会馆，具体位置尚未确定，该地块已报建，是一台湾老板拿下的地，目前的状态处于地块出让中，未真正进入工程阶段。
7、广州富力集团位于长流附近100万方住宅项目，号称两年内完成开发销售。
8、海口市新区周边地块出让中，由于市政规划方案尚未真正确定，土地出让事宜一直拖着。
9、处于西海豪园对面的一块地，是昌茂集团拿下的一块地，目前已经开工建设，定位何种产品类型尚未明确。
10、位于阳光西海岸旁边的一块地，占地为10多万平米左右，为蔚蓝海岸项目，目前已经开工建设，项目信息尚未明确。
（四）西海岸代表楼盘
二、西海岸版块SWOT分析
1）优势
⏹道路与城市中心连接方便，通达度较高；
⏹自然环境优美，绿化率较高，拥有海景、沙滩等资源；
⏹海口多个重要旅游景点在板块内，提高板块知名度；
⏹作为海口市顶级居住区，已被广泛认可；
⏹片区开发正在形成规模效应，整体形象较好。
⏹海口市政府千亿，计划在2008年投入使用，届时，此地将成为海口新的政治、文化、旅游中心，各种生活配套服务设施将更加周全。
2）劣势
⏹西海岸板块的生活、商业和市政配套仍不够完善，居住氛围不浓厚，成为西海岸区域项目开发的“硬伤”；
⏹虽然根据西海岸规划的前景发展势头良好，但城市的建设发展仍需要相当长的时期，是该区域项目开发的主要不利因素。
3）机会
⏹政府重点规划高端区域；
⏹国内实力开发商对此板块兴趣日渐增长；
目前万科的进驻以及广州富力、天津泰达，以及北京首创等国内一流开发商对片区项目的品质以及规划都能提升到一个更高的高度。
4）威胁
⏹海口市各大板块新增项目品质不断增高，对西海岸板块项目直接形成竞争力；
特别是海甸岛板块，将分流西海岸一部分的高端客户。
⏹消费群体对海景盘有弱化倾向，没有类似往年对海景热衷；
⏹拥有一线海景的东海板块及盈滨半岛板块有开发启动趋势，但目前开发项目较少，未形成联动效应，区域环境远不及本板块成熟，不能忽视的是今后可能会对本板块构成较大的潜在威胁。
三、西海岸片区项目市场分析
1、规模分析
物业规模统计表
楼盘规模大，平均占地面积超过100亩
在调查项目中，长信•海岸水城、阳光西海岸、西海豪园、比华利山庄、城市海岸、万科浪琴湾、紫园、金色阳光酒店公寓等项目都属西海岸版块项目，除金色阳光酒店公寓面积较小外，占地面积均超过150亩，在海口规模都数大型项目，其中紫园属近期新推出的项目，规模较大，总建面在33万平米以上。
容积率低，基本都在1.0左右
在调查项目中，在这八个项目中，容积率都在1.0左右，其中在1.4，其他多数项目都在1.0以下，由此可看出片区内项目居住私密性较好。
物业形态以别墅、联排、叠拼及小高层公寓为主
西海岸版块项目中，各开发商使劲全身解数，楼盘品质不断提高，开发出来的产品层出不穷，基本能覆盖市场上能见到的各类产品。其中除金色阳光酒店公寓定位成纯酒店式公寓外，其余项目物业形态均为独立别墅、联排、叠拼洋房、多层公寓等建筑混合形态。
2、户型分析
通过对长信•海岸水城、阳光西海岸、西海豪园、比华利山庄、城市海岸、万科浪琴湾、紫园、金色阳光酒店公寓等楼盘的调查（以在售的户型数来计算），抽样了3000套左右户型，具体如下：
长信•海岸水城
阳光西海岸
西海豪园
比华利山庄
城市海岸
万科浪琴湾
紫园
金色阳光酒店公寓
户型配比方面
从上表可以看出：两房和三房户型仍是片区住宅市场的主力户型，在目前在售项目中，约占总数的60%多。西海岸片区一房户型所占比例较小，在15%，其中大部分比例都是金色阳光酒店公寓所占据，由于其酒店式公寓定位所致。别墅作为高端产品，在比例表中虽只占3.7%比例，该比例只是目前在售的数据，该数据不包含浪琴湾和阳光西海岸即将突出的别墅，该片区是海口别墅最为集中的区域。而其他产品类型，如联排、叠拼、洋房、以及小高层公寓等高端产品应有尽有，在西海岸片区已成常规户型。总的来说，片区内中大面积户型市场供给较大，中小面积的户型供给较小。
户型面积方面
通过上表可以得出，片区内主要户型的平均面积大致为：
户型设计方面
总体来说，片区内户型设计方正实用、布局合理、功能齐全。针对高端定位，各项目在建筑设计方面均选择国内或国际知名设计公司进行建筑设计,结合区域位置的特点，多数设计以“海”为主题，结合旅游、度假、休闲的概念，建筑、园林、户型的设计比较创新，比如：万科浪琴湾的“海边的度假行宫”、阳光西海岸的“影响世界的西海岸”等，也有主打休闲、生活圈的概念，如：城市海岸的“西海岸 核心·生活圈”、紫园的“享受世界级的悠闲”。
3、价格分析
楼盘价格统计表
片区整体均价水平。
片区楼盘公寓整体均价大约在7250元/㎡，联排和叠拼别墅的整体均价在9000元/㎡左右，独立别墅的价格按面积单价大概在15000元/㎡左右,其他酒店公寓产品属投资型产品，故单价不拿出来做比较。
片区楼盘价格稳中有升。
根据政府部门公布的相关数据，海口市2007年1-6月商品房平均销售价格为3590元/平方米，比2006年底上涨579元/平方米，上涨了19%。07年海口西海岸片区房产销售均价较06年上涨了在20％左右，涨幅为1500元/平方米。
随着西海岸新区规划落实、免税政策取消、各大品牌开发商进驻开发等利好因素刺激下，片区定位有所提升，片区优势更加明显，对价格得带动将更加显著，很多项目价格呈上涨趋势，目前欲上市的紫园项目或万科浪琴湾其他欲售产品，预期价格都比较高，周边很多项目销售情况良好，一部分项目基本售罄，等后期项目成型后再持续销售。同时在各大开发商拥有地皮的情况下，对市场有着充分的信心，项目没有进行任何推广，工程却开始动工，这也能说明西海岸片区房地产市场的升值潜力是很大的。
4、客户群体分析
岛外客户仍是主力客户，客户基本分为岛外的中高端客户和岛内的高端客户，买房用途以投资和度假型较多，多数项目未形成主流客群，全国各地客户都有，少量国外客户，其中也包含了少量的海南本土高端客户群体。
休闲度假型客户较多，江浙沪区域以及北京和东三省占多数比例，消费者选择西海岸作为投资度假首先的根本原因是丰富的海景资源、先天的自然优势以及高尚住宅区的高端定位。岛内客户作为市场辅助，主要包括中小企业主、大型企业（外资）老总级以上金领等人群，他们对素质较好楼盘具有较强的消化能力。
近期西海岸规划、新项目的大量涌现，促进了片区内房地产市场逐渐成熟，生活配套逐步完善，将会得到越来越多的岛内外客户的青睐。
5、项目调查表
第二篇: 西海岸大场王晓明
青岛西海岸新区
鼓励现代服务业重点领域发展的实施意见
加快发展现代服务业，是推动新区产业提质增效升级的重要举措，也是率先实现供给侧结构改革和新旧动能转换的重要支撑，为突破发展现代服务业，不断提升新区国际化水平和发展软实力，结合新区实际，制定如下实施意见。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以提升现代服务业发展水平作为推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革有力措施，紧紧围绕高质量发展这一主线，选准方向，精准发力，以点带面，推动发展，加快建成“功能完善、业态丰富、结构优化、布局合理”的现代服务业体系。
二、发展目标
围绕构建新区“高精优”产业结构的总体目标，在现代服务业重点领域鼓励引进大项目、培育新业态、增添新动能，以点带面，全面发展，逐步营造一个宜于生活、适于生产、利于创新的综合服务环境，将新区建成具有影响力的现代服务业聚集区。
一是优势更加突出。依托新区产业发展优势，瞄准当前现代服务业发展趋势，精准发力、引强培优，到2020年，现代服务业增加值达到1100亿元，占服务业增加值比重超过50%，全部服务业增加值达到2100亿元，占地区生产总值的比重超过54%，体现产业发展之强。
二是结构明显优化。实施现代服务业发展以点带面工程，到2020年，生产性服务业、新兴服务业比重明显上升，形成影视文化、国际会展、绿色金融、创意设计、滨海旅游、跨境电商等为主体的现代服务业产业结构，体现产业发展之新。
三是布局相对集中。加快各类现代服务业发展要素集聚，到2020年，形成一批产业集聚、特色鲜明、功能完善的现代服务业集聚区，体现产业发展之优。
三、重点领域及产业布局
围绕建设“四大基地”、“七大中心”的发展目标，用好新区“啤酒之城、影视之都、音乐之岛、会展之心”四张名片，结合新区产业优势，优先发展九大产业。
（一）影视文化产业
重点布局在青岛灵山湾影视文化产业区，加大对优质项目的引入力度，重点提升影视服务软配套，引进著名制片发行、高水平编剧室、高科技含量器材租赁、特殊道具、后期制作、动漫游戏等影视服务要素，创建优质影视服务链条，满足高标准剧组拍摄需求，鼓励精品影视作品创作播出，打造新型影视产业示范基地。
（二）国际会展产业
重点布局在海洋高新区，依托世界博览城国际会展中心和大型度假酒店，支持高端会展活动，推进会展与新区经济社会发展的融合，重点培育贸易投资综合性博览会、高科技和战略新兴产业展会、文创产业展会和休闲旅游节庆等品牌会展，举办高水平演艺活动，促进会展演艺产业发展。
(三）绿色金融产业
重点布局在绿色金融中心，对标上海陆家嘴、北京金融街等著名金融中心，改造提升区域环境，加快金融机构集聚，开展“一业一策”金融主题招商，根据不同金融业态建设特色金融生态楼宇，吸引各类金融资源入驻，营造金融集聚良好氛围，打造城市新符号。
（四）创意设计产业
重点布局在总部经济中心，发展创意设计产业、新兴数字产业，突破发展工业设计、广告设计和时尚创意中心，提升创意创新能力。
（五）滨海旅游产业
依托山海等优势资源，按照旅游产业化的思路，强化全域旅游规划设计，发展滨海度假旅游、海洋旅游、文化旅游、康体养生旅游、乡村旅游等业态，鼓励开发特色旅游新产品，打造国际知名滨海旅游度假目的地。
（六）体育服务产业
重点布局在体育产业运动中心，突出“山、海、岛、河、滩”等地理资源优势，大力发展帆船、皮划艇、龙舟、沙滩运动和电子竞技等体育竞技项目以及游艇、登山、滑雪、轮滑、汽车露营等体育休闲项目，加强专业体育赛事推广和运营机构培育，打造体育产业服务平台。
（七）跨境电商产业
重点布局在经济技术开发区，高标准建设运营跨境电商产业园，依托青岛西海岸新区保税物流中心（B型），全面启动实施跨境电商零售进口监管过渡期政策，突出发展跨境电商网购保税进口和B2B出口等新业态新模式，实现传统外贸进出口的提质增效、转型升级，加快建成中国北方重要的跨境电商枢纽。
（八）航运贸易产业
重点布局在经济技术开发区和董家口港区，依托港口优势，大力发展航运物流贸易产业，搭建大宗商品交易平台，建设国际商品采购中心、分销中心；
推进原油、液体化工、铁矿石、金属、木材、棉花等几个百亿级产业培育及发展，建设第四代物流贸易港。
（九）高技术服务产业
重点引进500强企业、国外知名大学、“双一流”大学在新区设立研发总部或中心，鼓励发展“军转民”、“民参军”类高技术服务业，加快军民两用技术交易中心建设，推动军民融合成果推介和技术产品交流。
四、鼓励扶持政策
（一）鼓励高端专业影视人员入区创业。支持经认定的名导、名演、名编剧、名制片等专业人才在灵山湾影视文化区设立工作室，其个人所得税区级实得部分及工作室缴纳税收区级实得部分100%奖励企业，连续奖励3年。
（二）鼓励精品影视作品创作播出。对由新区企业主导出品且主要镜头在新区取景拍摄，能提升新区城市品牌形象、区域美誉度的电视剧、纪录片、动漫作品、综艺节目等电视作品，在央视频道和省级卫视黄金时段（18 :00-23 :00）首播的，按照每集2万元给予奖励，最高不超过100万元；
符合上述要求且在全国院线上映或央视电影频道播出的动漫、影视作品，给予20万元奖励，首映年度票房达到1亿元以上的，奖励200万元；
上述影视作品获得国际A类电影节主要奖项的，最高奖励200万元；
获得国家级大奖的，最高奖励100万元；
获得山东省“五个一工程奖”的，最高奖励50万元。
（三）支持高端会展活动举办。对首次在新区举办的国内外知名的电影电视节、音乐节、动漫节、摄影展等活动，经认定后，给予一次性落地扶持资金100万元。对会展企业和会展场馆的补助以及在新区举办的固定展、巡回展、重大会议（论坛）、节庆与文体赛事活动的奖励扶持，参照会展业专项扶持政策执行。
（四）支持绿色金融业态集聚。落实《关于促进青岛西海岸绿色金融中心发展的意见》，对金融机构的落户、办公用房和楼宇冠名给予奖励。根据金融机构注册资本规模，最高补助1.5亿元；
建设购置办公用房的，最高补助1000万元，租赁办公用房的5年内给予不超过500万元补助；
在绿色金融中心内经审核以金融符号冠名的楼宇，每栋给予不超过50万元奖励。
（五）扶持发展高水平工业设计机构。支持制造业龙头骨干企业组建或与高校、科研机构、专业设计单位共建工业设计中心，对经认定的国家级、省级、市级工业设计中心分别给予80万元、50万元、20万元奖励。
（六）鼓励设计院所及企业落户。对经认定的国内外知名设计院所或大师工作室落户新区，对其新购、新建、新租自用办公用房给予一定补助。租赁办公用房的，按其租金30%给予补助，补助期为3年，总额不超过200万元；
新购、新建办公用房并取得相应产权的，按购建总价的10%予以补助，总额不超过500万元。
（七）鼓励非遗园区项目申报。对推进非物质文化遗产保护开发且成功申报国家级、省级、市级重点文化产业园区（基地）的，给予项目申报方80万元、50万元、20万元奖励。
（八）鼓励现代旅游业发展。对新建成开业的旅游综合体、主题精品酒店以及产业融合发展的新业态且总投资额1亿元以上的项目，经认定后按不超过投资额1%进行一次性奖励，每个项目奖励额度不超过该项目当年区级实得财力。旅游度假产业其他奖励扶持政策参照《青岛西海岸新区加快旅游业创新发展的意见》及其实施细则执行。
（九）支持高水平体育赛事举办。经国家体育总局与国际体育组织签约并确定在本区连续举办3届以上的国际性单项体育赛事,每次给予不超过800万元的办赛补助；
本区举办的国际高水平单项体育赛事,每次给予不超过400万元的办赛补助；
本区举办的全国性高水平单项体育赛事,每次给予不超过200万元的办赛补助。
（十）鼓励社会投资体育场馆设施。企业、社会团体和个人投资建设体育健身场馆，对当年完成新（改、扩）建并对社会开放、投入使用的体育健身场馆，投资额在1000万元以上且场地设施面积5000平米以上的，给予50-200万元补助。按照标准被认定为省级体育产业园区、体育产业基地的，给予100万元补助。
（十一）鼓励跨境电商平台建设。对经备案的跨境电商平台，年进出口额1000万美元以上的，按照实际投资额的40%给予补助，不超过200万元；
对平台配备的查验系统X光机等通关公用设备，按其实际投资费用50%给予补助，不超过300万元；
对平台第三方公民身份认证费等费用按照每票实际支出费用的50%给予补助，每个平台每年最高支持300万元，连续补助3年。
（十二）鼓励发展跨境电商进出口业务。对外贸企业及跨境电商企业当年通过跨境电商方式进出口额增量50万美元以上的，每增加50万美元给予1万元的奖励，每个企业奖励不超过100万元，连续奖励3年。
（十三）补助跨境电商经营及办公场所。对跨境电商企业租赁监管仓库，给予每天每平方米0.25元的补助，全区补助面积不超过50000平方米；
租赁自用办公用房（含为海关、商检等免费提供的办公场所）和年进出口额达到100万美元以上的体验中心用房，给予每天每平方米1元的补助，全区补助面积不超过10000平方米。均自租赁费起算之日起不超过3年。
（十四）鼓励航运贸易企业跨越式发展。对新引进的航运、物流、贸易企业，与新区管委签订明确双方权利义务的合作协议，当年营业额过100亿元的，按区级实得财力的80%予以奖励；
过50亿元的，按区级实得财力的60%予以奖励；
过10亿元的，按区级实得财力的40%予以奖励；
过1亿元的，按区级实得财力的20%予以奖励。单个企业年奖励不超过1000万元，连续奖励3年。
（十五）支持科研机构入驻。对符合条件的500强企业、中科院系、涉军涉海科研院所、国内外知名高校设立的研发总部或研发中心，按最高不超过500万元给予补助，其他政策参照《关于推进科技新发展的实施意见》的相关规定执行。
（十六）鼓励军民融合平台建设及高技术创新成果转化。以企业为主体建设海上综合试验场、高空试验基地、舰船装备技术保障中心等开放共享的公共技术服务平台，按年度实际提供服务金额的1%给予不超过300万元补助，连续补助3年；
对军民融合企业建设的中试基地、科技孵化中心，按固定资产投入的5%给予不超过200万元补助。
（十七）实施现代服务业企业纳统奖励。对首次成长为规上（限上）的符合上述产业发展方向的企业，纳统成功后一次性给予10万元奖励。
（十八）鼓励人才引进。符合上述现代服务业发展方向的企业引进的高层次人才，经区人才工作领导小组评价认定后，参照新区对顶尖人才、领军人才、紧缺人才等政策，享受子女入托入学、家属就业落户、就医、购房等相关待遇。
（十九）附则
1、以上政策适用于在新区注册的规上（限上）独立法人，且承诺10年内不迁离、不改变在新区的纳税纳统义务。
2、对当年度发生重大责任事故、重大群体性事件或有偷漏税、弄虚作假等违法行为及列入失信“黑名单”实行联合惩戒的企业，不享受本意见所列扶持政策。
3、以上政策中凡涉及与区级实得财力挂钩的奖励，按就高不重复的原则予以扶持。对既符合本意见又符合其他扶持政策规定的，按就高不重复的原则予以扶持，另有规定的除外（区级实得财力指企业当年缴纳增值税和企业所得税区级实得部分）。
4、本意见规定的奖励扶持政策资金兑现按照《青岛市黄岛区企业奖励扶持资金管理办法》规定办理，遵循“每年度对企业的奖励扶持资金总额原则上不超过该企业的区级实得财力；
避免重复奖励、过度奖励。”原则。灵山湾影视文化区、古镇口军民融合区、青岛国际经济合作区等封闭运作功能区内企业的奖励扶持政策，原则上由各功能区自行负担。
5、以上政策有效期至2021年12月31日。
五、保障措施
（一）加强组织保障。建立全区现代服务业发展统筹协调工作机制，由管委领导牵头，区发改局、区财政局、区商务局、区服务业发展局及各相关行业主管部门参加，定期组织召开联席会议，研究新区现代服务业发展的重大问题。
（二）建立评审机制。成立由有关部门负责同志和专家组成的咨询评审小组，在政策咨询、项目评审、企业奖励资格认定、奖励标准评定等方面提供支撑。
（三）创新扶持资金使用方式。压缩无偿奖励扶持资金规模，设立总规模为1亿元的现代服务业发展投资引导基金，通过市场化运作方式支持和鼓励现代服务业重点领域创新发展。
（四）严格政策兑现。符合条件的企业向所属行业主管部门提出申请，采用“分头受理、统一评审、统一拨付”的方式兑现奖励。
